苏州三江尊园推广策略提案（121页）幻灯片资料.ppt

三江·尊园 推广策略提案;身处何位;为了更深刻地了解本案，我们坚持从了解苏州开始 ;苏 州 ;2008年，与其他长三角城市相比， 苏州年人均可支配收入最接近杭州！;2008年，与其他长三角城市相比， 苏州房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例处于中等水平，与一些城市相比，仍有发展空间！;2008年，与其他长三角城市相比， 苏州住宅市场平均销售价格仅为上海、杭州的一半左右，相对 于苏州的经济发展及居民收入水平来说，仍有潜在的增长空间！;经济发达程度、人均可支配收入水平并不差于杭州； 在外资利用、园区建设、产业结构升级等方面优于杭州； 在住宅市场的价格表现上，却远远落后于杭州。;当然，我们同时不能忽视其他一些问题;;通过该表我们可以看出： 住宅供应总量（按1.5容积率计）远远大于住宅成交量，总体呈现明显的供大于求的局面； 除2007年因为房地产市场异常火爆，导致成交量快速增长的情况，苏州正常的年住宅成交量在450万平方米左右； 住宅的成交均价呈现稳步上升的趋势，尽管2008年市场比较低迷，但成交价格仍然有一定幅度的上涨。 ;以下是苏州市2001-2008年住宅供应量及住宅成交量走势; 有着较强的经济发展实力与增长基础； 有较高的居民收入水平及消费水平做保证； 外资利用水平及国际化水平较高； 短期内有着充沛的、分散性的住宅用地供应； 住宅价格稳步缓慢增长，市场泡沫不大。;在这样一个苏州市场，本案所处的相城处于什么位置？;相 城 ;相城因吴国大臣伍子胥在阳澄湖“相土尝水，象天法地”、“相其他，欲筑城于斯”而得名。 相城区历史悠久，是吴文化的发源地，文化积淀深厚。;近年来，相城处于快速发展阶段------- 2001年，相城区撤县建区； 2004年，相城区明确了“十一五”发展规划，空间布局目标确定为“一主两翼”，城市化和工业化同步发展。 2008年，苏州三大大主干道（人民路、广济路、齐北路）的北延， 家乐福超市等的进驻！交通和配套的飞跃，让相城区成为重要的住宅板块！;东进：实现苏州市区、苏州工业园区和昆山的东西合轴，打造联系上海的长三角次级商务办公和总部中心； 北拓：确立以苏州北部的相城为都市区向常熟加强辐射的重要跳板，苏州未来城市发展最为重要的功能拓展区； 南优：指继续完善吴中副中心及现有经济技术开发区的建设，在吴淞江以北地区选择适当区域布局以科教、文化为主的城市功能； 西育：指保育太湖山水的生态资源和人文资源，优地优用。;苏州城市总体发展遵循“东进、北拓、南优、西育”的规划方针， 中心城市未来空间的主导发展方向定为向东和向北。 相城是苏州中心城市发展空间的主导方向之一，北拓正是从相城开始，正着力打造“水城、花城、商城、最佳生态休闲人居城”，逐步建设成为“苏州现代制造业副中心、商贸物流副中心和优美人居副中心” ;我们看到了相城悠久的历史与深厚的文化积淀； 我们看到了相城前瞻性的城市规划与产业布局； 我们看到了相城不断完善的基础设施与生活配套； 我们看到了相城优美的人居环境；;让我们把目标聚焦于相城的房地产市场;2006年-2009年，相城区住宅用地总供应量为：282.7753万方 其中2006-2007年的土地集中大量供应，占苏州同期供应的15%左右 2007、2008年土地供应经历了大起大落，2007年房地产市场的火爆导致了土地供应量的急剧增长，而2008年房地产市场的低迷，又导致了土地供应的急剧萎缩。;这是我们所采集的一些板块评价，来自网络、主流媒体和购房者！;;良好的城市规划预期 短期内供应充足，销售平稳； 更重要的现状是：各板块倒数第二的房价;从另一个角度解析市场;排屋别墅市场 ;汇总苏州及相城最主要的个案 下面的这张表格反映了目前主力别墅排屋及销售情况;市区;【四区三类】; ;相城2009拟推土地:共123万余平方米, 推出的地块数量为17块，其中居住用地4块，商业用地7块，商住3块，商业金融1块，休闲度假2块，;相城区2008年度土地推介会推介地块 ; 相城区07、08年低密度（容积率＜ 1）住宅用地出让量大约83万平米，其中部分项目已经开发！总的来说，未来一段时间内低密度住宅竞争将逐步显现。 ;地段关键词;苏州 相城 别墅排屋;还需要认识我们自己，并且取舍我们的优势用以放大;知彼还要知己，审视自身,解构我们的产品;占地面积:64495平方米 总建筑面积：63220.平方米 其中地上总建筑面积：45590 平方米； 地下建筑面积：17630平方米。容积率：0.71，建筑密度：28% 。  建筑类型：联体别墅、叠加别墅和类独栋别墅总销售户数:186 目前已售：67 停车位:196 开发商:苏