杭州坤和和家园策略提案.ppt

坤和·和家园策略推广提案 华坤道威 2008年6月 思考的路径 老城西板块西溪板块 闲林小河山板块 先来分析一下三大板块的特点 老城西板块 起步与发展： 该板块的楼市最先从蒋村开始。1992年即出现“蒋村商住区”的概念。当时蒋村尚属余杭。在缺乏杭州市统一的规划配套的情况下，绿城、南都、金都等开发商入驻开发。 1996年，康乐新村、丹桂公寓、金都花园、南都花园、湖畔花园等第一代商品房陆续建成并逐渐形成居住氛围，城西大型住宅区的雏形初现。 以桂花城为代表的高档住宅小区得到了市场的认同和高度评价后，城西渐成杭州房地产开发的主流热点区域。 2000年后，人们已然将杭州老城西看做高档住宅聚集的成熟板块。 板块主要楼盘价格： 桂花城（二手房13000左右）、枫华府第（11000－16000元） 耀江·文鼎苑（均价8500左右） 老城西板块（耀江·文鼎苑） 老城西板块综合评价 特点：以住宅为先导，带动交通、商业等领域发展 优势：学院气氛浓厚，高档楼盘聚集地。板块文化素质 相对较高，配套发展成熟。 缺憾：开发商“各自为政”以及政府 “先开发后配 套”的模式，使城西缺乏城市整体规划，也缺乏整体性 的城市脉络 现状：可售楼盘极少，以普通公寓为主，整体价格较高 西溪板块 起步与发展： 西溪板块房产发展得益于“旅游西进”的城市发展战略。 文一西路的贯通及《西溪湿地保护区总体规划》为该板块房产注入了强心剂与催心剂。近年来，西溪房产散发光芒。 目前西溪风景区范围内将完全限制新建房地产项目，这使湿地影响区域内的少数在建项目更显珍稀。 西溪板块（大华·西溪风情） 地理位置：西湖区文一路延伸段，西溪风景区以西； 产品类型：叠层排屋、多联排屋、双拼排屋和独立别墅； 项目规模：总建面50万方，规划2000余户。分六期开发，现第三期； 价格水平：11000元－16000元/平方米； 户型面积：240平方米－380平方米； 去化情况：三期05年8月开盘，余量很少； 客群特征：30岁－45岁为主，吸引了部分省内人士； 西溪板块（万科项目） 地理位置：余杭塘路和蒋村西路的交界处； 整体规模：200余亩 产品类型：独栋别墅 合院别墅 联排别墅 公寓 （可参考天津·东丽湖） 产品特点：生态概念型别墅产品 西溪板块综合评价 特点：依托于杭州的绿肺——西溪湿地发展而来 优势：自然景观丰富，绝版的湿地景区 现状： 开发楼盘有限，大华·西溪风情、华立·碧水铭苑以及规划中的通策·在河之洲等楼盘 开发类型以排屋、别墅为主 开发规模不大，楼盘档次较高 闲林、小河山板块 起步与发展： 闲林是杭州“旅游西进”的最大受益区。其最大的优势即在于自然景观。板块房产倡导的也是“绿色居住”的概念。 闲林总开发用地达到了1.4万多亩，目前有近二十个楼盘在开发。最早期开发的楼盘如绿城·桃花源生态居住区以及江南春城的白云深处组团都以排屋、别墅项目为主。随着交通条件的不断改善、在“住在城西”的号召下，出现了以多层住宅为主，甚至是全多层住宅的楼盘 板块劣势： 由于市政配套、道路交通的相对匮乏，闲林板块真正全面发展受到了一定阻碍，始终处于不温不火的状态。05年，配套的缺乏使该板块在宏观调控影响下举步维艰。 闲林、小河山板块（翡翠城） 闲林、小河山板块（九月森林） 闲林、小河山板块综合评价 特点：扩大了杭州城西的概念，土地供应量极大，杭州 未来房产市场的主力供应板块 劣势：交通和配套都不理想，在较长时间很难成为理想 的第一居所 现状： 楼盘开发量大，前期有部分高端别墅楼盘；现阶段开发以大众居住社区为主 三大板块综合评判 板块特色 在大城西范畴内，三板块特色鲜明。老城西板块和西溪板块土地稀缺，价格较高，是高档住宅区的代表；闲林板块供应量巨大，现阶段供应楼盘以中低价位为主，销售阻力较大。 房价水平 老城西由于地处市中心，房价水平相对较高。西溪虽为郊区板块，但是由于独特的自然景观，房价水平也达高位。 三大板块综合评判 配套 虽已规划到位，但目前闲林和西溪均显匮乏。闲林配套依托于闲林镇，西溪板块则依托于五常镇和闲林镇。交通网络虽已搭建，但与主城区的交通仍不便利。 前景 闲林板块目前的供应量已非常庞大，未来仍有不少楼盘入市。竞争非常激烈。西溪由于政府对自然资源的保护，土地出让极为有限，因此该板块的发展将以留下为主力。作为大城西范围内离主城区最近的板块，离下房产在大城西房产格局中优势非常突出。 基地现场感受 进入项目的主干道 基地现场感受 原生态自然环境 我们到现场后的感受 纯属世外桃源 世外桃源在哪里？ 东面杨家牌楼、浙江大学高科技园区，南面老河山和西湖风景名胜区，西面小河山高教园区，北面西溪国家湿地公园。 将来的规划 周边的配套 世外桃源在哪里？ 位于杭州市西面，距离武林广场10公里 世外桃源在 未来大城西的中心