常见的博志成房地产法务能力提升 (一)-拿地.pptVIP

房地产法务能力提升-拿地张志晓律师heblawyer@ 前言 2 主要业务领域： 房地产开发与融资 建筑工程和BOT、PPP 公司并购重组、税务筹划 信托和私募股权融资 基金设立与运作法律事务 企业上市法律事务 执业机构：万商天勤律师事务所 电话电子信箱：heblawyer@163.com 前言 3 前言 法律是商业经验与模式的积累和总结 律师是研究和设计商业模式的专家 正确的商业模式促进企业发展、推动经济进步 4 前言 房地产开发的四个阶段 5 前言 6 一、房地产土地获得的模式与风险 7 一、房地产土地获得的模式与风险 8 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号,自2002年7月1日起施行） 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号令，自2007年11月1日起施行） 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及峡口 一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 一、房地产土地获得的模式与风险 9 土地管理法2004年，第54条： 下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：     （一）国家机关用地和军事用地；     （二）城市基础设施用地和公益事业用地；     （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；     （四）法律、行政法规规定的其他用地。 房地产管理法2007年，第23条 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后将该幅土地交付其使用，或将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为，一般没有使用期限的限制。 （一）国家机关用地和军事用地 （二）城市基础设施用地和公益事业用地 （三）国家 重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。 一、房地产土地获得的模式与风险 10 1、看土地出让合同，有的土地出让合同约定了“改变用途必须收回”的条款，就不能直接变更用途了； 2.可以变更用途的土地变更用途，一般而言政府收储优先，如果地方政府决定收储，则由政府收购； 3.政府决定不收储的，可以与国土局签定变更协议，补交出让金用途差（一般通过评估确定） 《标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》、《协议出让国有土地使用权规范（试行）》国土资源布 2006年5月31日发布 《宁波关于调整工业用地结构促进土地节约集约利用的意见（试行）》二○一○年八月十七日 山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法（2004年11月25日） 《济南市关于出让土地改变用途等土地使用条件补缴土地 出让金问题的通知》 济国土资字［２００８］２０５号 一、房地产土地获得的模式与风险 11 2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》 《关于上海市农村集体土地使用权流转试点意见》 《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》 《河北省集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》 《无锡市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》 《烟台市集体建设用地使用权流转管理试行办法》 山东省政府办公厅下发《关于进一步推进节约集约用地的意见》 推进集体建设用地使用制度改革，逐步建立城乡统一的建设用地市场。城镇建设用地范围外依法取得的集体经营性建设用地使用权，必须通过统一有形的土地市场，按有关规定采取公开规范的方式转让。推进集体建设用地使用权流转试点，探索实行集体建设用地使用权抵押和作价入股。依法鼓励集体建设用地使用权人以土地使用权联营、入股等形式兴办企业，盘活利用闲置和低效用地。鼓励具备条件的农村集体经济组织，在符合土地利用总体规划和城乡建设规划的前提下，将存量集体建设用地通过自建或作价出资(入股)等方式用于多层标准厂房建设。 一、房地产土地获得的模式与风险 12 1、符合土地整体规划 2、农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人土地使用权入股、联营等形式共同举办企业；符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移。 北京葡萄酒庄土地使用， 西部某废弃村庄土地利用 一、房地产土地获得的模式与风险 13 集体土地 交易结构图 一、房地产土地获得的模式与风险 14 一级开发与二级开发 一级开发的收益分配模式 成本加固定利润 利益分成 不允许分成 一二级联动 ：一级开发的分成就是二级很大的优势 参与土地的规划设计、参与用地预申请 一级成本加水 设置参与竞标条件：保证金、开发业绩、资金证明、开发资质、交地条件 通过遗留拆迁问题、人员安置、其他补偿等手段增加二级开发难度 案例： 1、北京珠江帝景葛洲坝竞拍 2、北京三料地王：顺义区后沙峪镇