武汉宝安地产月湖商业项目市场定位研究报告.docVIP

行阳地产策划咨询 PAGE PAGE 22 Confidential/? Copyright 2003 HY Consulting 宝安地产·月湖商业项目 市场定位研究报告 OCT. 2003 目录 前 言：项目背景与执行情况3 1、月湖商业项目简介4 2、面临的问题5 3、项目目的5 4、研究思路5 第一部份：武汉市宏观状况及商业地产7 1、武汉房地产市场发展情况4 2、关于商业地产5 3、现阶段在招商或在售的商业项目5 第二部份：项目地块研究 1、关于本案基地的地理描述4 2、交通状况描述5 3、关于本地块的景观资源及环境状况5 4、月湖和琴台文化背景/旅游发展状况5 5、月湖地块以及周边地区的规划状况5 6、琴台文化艺术中心基本情况5 7、月湖周边6类商圈商铺研究5 8、项目地块优势劣势总结5 第三部份：市场定位研究 1、备选项目4 2、备选项目利用地块优势与回避地块劣势的情况5 3、入选项目5 4、10个入选项目市场的定义与描述5 5、10个入选项目市场的深度访谈研究安排情况5 6、专业人士深度访谈纪要5 7、10个入选项目市场的综合意见5 8、研究结论5 9、10个入选项目市场的综合意见5 第四部份：推荐项目概念设计 第五部份：附件  前言：项目背景与执行情况  一、月湖商业项目简介 地理位置：项目位于汉阳区琴台路152号，地块北临琴台路、南临京广铁路线、西临汉钢水泥厂、东临加油站。 地块面积和形状：29127.59平方米（即43.69亩，无代征、代拆面积）；地块呈带状分布，东西向长500米，南北向最短处45米、最长处90米。 土地现状：整个场区已经拆迁平整完毕；西头约7亩地临时作为停车场使用；北面的琴台路为双向6车道，40米幅宽，道路中央有1米宽绿化带，并在本项目沿街长度范围内有3个缺口可供汽车调头；地块红线与道路红线间现有5～8米的人行道；地块南面的铁路线比项目地面高3米，高差处用毛石砌筑成接近垂直的挡土墙。 本地块正对面的月湖水面宽阔，湖面达900多亩，与龟山、梅子山、古琴台浑然一体，自然条件得天独厚；月湖之畔还座落着以战国时期楚国人俞伯牙和钟子期知音相逢、千载难遇的动人故事而建造的古琴台，其高山流水遇知音的千古佳话为月湖凭添了无尽的遐思和诗情画意。这些都增加了本地块的自然风景和人文底蕴。 政府于去年起着手整治月湖，一期投资5000万元，实施拆迁、清淤、截污三大工程，一期湖底清淤工作已完成； 为迎接2006年中国艺术节而建的武汉艺术中心已选址月湖，其经济效益和社会效益不可低估。月湖的长远建设将整掘柳映长堤、板桥花影、荷风曲溆、宵市灯火、古洞仙踪、琴台残月、僧楼钟韵等旧时八景，深度挖掘知音文化，充分发挥其在东南亚及西方世界的深远影响，建成国际知名的旅游景区，其价值难以估量； 市规划局正在进行“月湖文化艺术区·琴台文化艺术中心”概念规划设计方案国际征集，10月底已公布入围方案。本地块在此总体规划范围内。政府此举措将大大提高本地块的人气和商业价值。 二、面临的问题 月湖地块位置存在显著的优势以及劣势，其投资项目必须考虑到周边地域的现实和未来的规划状况及特定消费族群，而且还必须考虑到项目的收益及风险；可供选择的项目较多，在没有得到论证的情况下，任何决策前景都存在着严重的不确定性。 因此，通过专业市场研究及项目的战略规划，寻找最有需求和竞争力最大的投资项目是保证投资成功的最有效方法。 三、项目目的 通过对项目资源的深入研究，剖析月湖商业项目开发经营可能存在的问题及成功因素；向投资商提供项目论证，帮助投资商寻找最佳的投资项目，以减少投资风险。 确定该项目的市场定位（包括商业业态、经营品种、目标客户群等），并在该定位前提下提出相应规划设计、项目招商与销售、定价策略等方面指导性建议。 四、研究思路 在深入了解地块、地块周边商业环境、和相关的城市规划背景后，总结分析地块的优势、劣势、机会、威胁； 基于上述有关地块的分析研究，提出20至30个具有关联性的项目； 初步筛选出8至10个具有可行性的入选项目，进行行业专业人士的深度访谈研究； 基于研究结果和综合标准，推荐不超过三个适合本项目的定位方案； 对主要推荐项目方案，进行概念设计，提出定价策略，并进行财务分析。 五、执行情况 武汉宝安房地产开发有限公司于2003年9月18日与ACC国泰管理顾问有限公司签署了本项目定位研究的委托服务协议； 至9月30日，ACC国泰完成了本项目地块周边商业环境和相关城市规划等背景研究，完成了地块的优势、劣势、机会、威胁总结分析，并基于上述分析研究，提出了30个具有关联性的项目，经与武汉宝安房地产公司协商