苏州 苏地2009-B-90地块营销策略报告151p幻灯片资料.ppt

苏地2009-B-90地块 营销策略报告;首先，非常荣幸能参与贵司苏地2009-B-90号地块的提案，感谢贵司给予合作的机会，我司将本着最大的诚意，并以求是、务实、精细的原则，详尽分析，努力打造出适合市场需求的产品方案。 其次，在综合了解地块性质及经济指标后，我司初步认为，从目前来看，本地块最适合打造酒店式公寓及商业街铺，既符合规划要求，贵司又能获取最大利润。 最后，我司将从市场调研及产品分析等多方面角度进行论证，力求为贵司打造最优最好的产品提供理论依据，并预祝贵司开发取得圆满成功！ ;商业市场宏观分析;受二级市场热销的利好，土地成交回暖，但仍与07年相去甚远;苏州纯商业用地成交量小幅下降，价格迅速回升;2009商业供应呈现下滑趋势，供应量主要集中在相城与吴中区; 07年下半年开始，商业地产呈现供大于求的局面，截止09年，成交出现反弹，呈现供小于求的格局;未来商业市场走势判断;酒店式公寓市场分析;一体：即市中心 两翼：即高新区及工业园区 两点：即分布于相城区、吴中区 其中市区、吴中区多为改造项目，档次较低。 目前苏州市酒店式公寓品质参差不齐，中高档次的酒店式公寓主要集中在高新区和工业园区，特别是高新区狮山路CBD以及工业园区金鸡湖湖西等商务办公条件的成熟，对酒店式公寓的发展提供良好的机遇 ;竞争格局分析;分析总结; ;产品总价分析总结;竞争区域市场分析总结;;长江壹号——酒店式公寓 ;朝北约36平米复式 ;悠尚生活广场; 42平米复式;市场总结;苏州商业市场分析;苏州的商业项目主要以三大商圈为主，观前商圈即中心城区板块，园区CBD中心环金鸡湖东板块以及新区商务CBD狮山路板块。 此外，正在发展建设中的相城中心区域也在政府的支持力度下逐渐发展起来。 在规划建设中的还有吴中区域、三大新城板块（平江新城、沧浪新城、金阊新城）以及南门商务功能区。;;古城区是苏州的传统商圈，集聚石路，南门，观前三大城市商业体;湖西、湖东是新发展的现代化、国际化的休闲时尚商圈;狮山商圈是发展较早相对成熟的现代化的城市商业中心;五大城市商圈成熟，苏州南北轴商业发展加速;苏州五大城市商圈发展基本成熟，南北区域商业发展方向定位明确，由初期的民居配套提升为区域商业综合体，满足特定片区的商业及商务需求; 新区狮山CBD为苏州五大城市商业体之一，集金融，商贸，零售为一体，发展较为成熟；新区南部片区目前整体商业处于空白状态;本案周边商业现状;本案周边人口现状;长江壹号——长江路10万㎡商业旗舰;内街;汇金新地;本案未来土地竞争压力不大，尚未上市的项目仅有一宗用地；在售项目存量14万方，最大竞争对手来自长江壹号;商业市场分析总结;项目分析;;位于吴中区新兴板块——苏福路长江路，邻近木渎镇，区域发展较为快速，长江路商圈正在完善中。;项目东北面均为老式农民住宅，南临苏福路（工业厂房居多），西面隔汽配城与长江路相接，四周整体环境与面貌均有待改善。;通达性强，立体化交通，公交线路多，对外交通十分便捷;项目配套 分析;规划建议;市场利润比较;项目营销分析;市场利润比较分析： 写字楼售价远低于酒店公寓;平面布局建议;平面布局建议;项目整体定位;项目整体定位;商业SWOT分析与产品定位;交通优势 长江路与苏福路主干道，车行通达性良好。 东至南环高架，北去新区，西到木渎，皆瞬间可达。;劣势（Weaknesses）分析;区域发展 木渎镇整体地位的提升，将极大提高项目整体形象及沿线人气，拉动项目价值的提升。 规划机遇 项目处于长江路重点调整和建设规划地带，发展潜力巨大； 客群机遇 随着吴中区及木渎镇的发展，本地居民人均收入增加，其消费力不断升级，为本案商业带来更多的终端消费群和投资客群。;威胁（Threats）分析;商业SWOT分析与产品定位;区位优势足以支撑商业产品准确定位及成功运作吗？;本案的市场机遇在哪里？关键词1：小面积、低总价;本案的市场机遇在哪里？关键词2：中低档消费;商业SWOT分析与产品定位;客户定位的背景;自营客户：本地的普通经营客户投资客户：职业投资者和各行业成功的经营者;;目标客户定位—投资;目标客户定位—自营型;项目周边小区居民，普通消费人群为主体。 利用项目的产品定位吸引相城乡镇的消费群体。 根据项目业态特征和区位资源，有效吸纳市区广泛人群。 消费特征：日常大众生活消费 中低端消费 零售兼批发。 ;商业SWOT分析与产品定位;从各个层面推导项目的发展方向：;从本项的区位、消费人群、市场环境、消费特征，得出结论：本案可以发展一个大众化的社区商业;商业定位结论;商业SWOT分析与产品定位;1、建议内街式商铺