苏州唯亭304地块项目整合营销企划报告242p教学文稿.ppt

户型参考示意---1房 45平方米左右 户型参考示意1+1房 60平方米左右 户型参考示意2房平层 平层2房/80平方米以下 户型参考示意2房复式 复式2房/80平方米以下 一层：套内面积34平方米 二层：套内面积为37平方米 户型参考示意---3房 87.5平方米 户型参考示意---3房 88.5平方米 配套建议 E化产品 　　根据项目的产品定位，小区定位成E化智能小区，营销公司建议围绕“E化”概念，首先提出小区无线上网，在小区的每一个角落都可以无线上网，这对开发成本的增加非常有限，但这一附加产品符合了年轻族群的时尚追求，在后期的营销过程中可以给项目增加不少亮点。 配套建议 健康系统 垃圾破碎系统 直饮软水系统 直饮水即运用生化与物化技术，对自来水进行深度处理，除去水中有机物、细菌、病毒等对人体有害的物质，保留对人体有益的微量元素和矿物质；同时采用优质、卫生的管材设一套独立循环供水管路，将净化后的优质水送入使用终端，供用户直接饮用。 配套建议 安全系统 指纹锁 紧急呼叫系统 以手指代替钥匙，登录指纹后即可开门。 只有已登录了指纹的手指才能开门，即使把电源切断，登录的指纹数据也不会丢失。 伸伸手指即可开门，而且只要关门就自锁保险。  配套建议 泛会所概念 　 为了增加提项目的卖点，增加项目亮点，UPCS提出“泛会所概念”，建议充分利用项目架空层设计及小区景观组团空间设立老人儿童运动游乐设施，利用泛会所的互动休闲和娱乐性来提升项目的形象。 配套建议 泛会所概念 　 为了增加提项目的卖点，增加项目亮点，UPCS提出“泛会所概念”，建议充分利用项目架空层设计及小区景观组团空间设立老人儿童运动游乐设施，利用泛会所的互动休闲和娱乐性来提升项目的形象。 配套建议 开通社区巴士 解决区域地理位置抗性，有效吸引外区域客户：项目比较偏远，且周边目前交通非常不方便，对于工薪阶层来说，解决交通设施，也是其重要的购房前提。UPCS根据过往个案操作经验，建议小区增设社区巴士，吸引区域外客户，增强项目的竞争力。 根据操盘经验，增开社区巴士后期 交由物业管理公司打理，开发商进行前期贴补。营销公司大致可以测算出开通社区班车的成本费用，此成本费用可以在以后的营销过程中稀释到房价中去，如果社区巴士运营两年，大约每平方米单价增加15-20元，因此建议设立社区巴士。　 　 假设小区班车在上下班高峰期（06：30-08：30和17：30-19：30）需要三十分钟一班，平峰期一小时一班，一天大概需要开21个班次。 配套建议 开发商购车为70万，后每年补贴3.7万(月票8.5万)左右。将此费用在销售过程中分摊到房价中，大约每平方米应增加15元。 满足这样的条件大概需要两辆(35座)车，购买两辆车的成本（连上牌）需要35万/辆，购买成本为70万。一般35座客车燃料消耗量为22L/100km，若每次行程为30公里，可算出一年燃料消耗费大概为（21次*22L/100km*30km*4元/L*360天）≈20万元。而两辆车的各种其他费用（除油费，包括保险，维修，保养，以及人员工资）约需要12.5万/年。如运营两年需要：70+（20+12.5）*2＝135万。 当然我们可实行班车收费制，小区全部入住后大概能达到2000人。考虑到前期入住率或其他原因，每天大约800人/次坐车，票价1元，每年可回收成本800*360＝288000元，也可实行月票制50元/每月，每年可收回成本50*400*12＝240000元。 开通社区巴士 配套建议 价格建议 1、市场比较法作为价格基础. 2、未来市场预判修正价格. 项目定价的标准 1、苏州房地产目前处于价格飞速增长期,而园区又是苏州地产的主战场, 项目定价要具有前瞻性. 2、项目所处的区域,目前处于市场真空期,参考楼盘可选择余地不多,对 项目定价依据制约性比较大. 3、要把握利润与销售速度的平衡关系. 对项目市场的解读 价格定位参考 项目价格将通过这两个方面的分析，选取本项目周边市场中有参考意义的重点个案进行产品力分析，以期确定项目入市价格。所选个案包括摩尔尚城、阳澄名邸、亿城新天地、隽御凤凰城、金色湖滨、天骄锦城。 丽景华庭、华园春天、新唯花园、摩尔尚城为乡镇楼盘的代表。 亿城新天地和凤凰城则是园区湖东同档次楼盘的代表。 市场比较法主要选择目前在售或已售楼盘的价格,结合未来成长数据,对项目价格进行预测。选取楼盘为:摩尔尚城、阳澄名邸、亿城新天地、隽御凤凰城、金色湖滨、天骄锦城。 案名 项目位置 规模 产品类型 主力面积 开发商 目前价格 摩尔尚城 唯亭金陵东路 85000㎡ 小高层、多层 55/90/128平方米 锦绣房产 5900元/㎡ 阳澄名邸 唯亭