苏州天平水泥厂前期策划报告123p幻灯片资料.pptx

;服务 公益 卓越;2010年对中国房地产而言，是一个政策年，调控政策持续高压贯穿全年。但同时通过细 化调控政策发现，2010年可以称为承前启后的过渡之年。一方面对“旧规则”进行结构 性纠偏，使得通过慢周转、 高毛 利的 盈利模 式难 以为 继； 另一方 面， 通过 加大 保障房 建 设、增加供给等手段，逐步 建立 房地 产“新 模式 ”。 服务 公益 卓越;;;服务 公益 卓越;;政策没有任何松 动下的回暖;服务 公益 卓越;;;首套房首付 要求对购买首套住房建筑面积在 不分住房大小，一律要求首套;;;;;短期内政府调控的政策逻辑依然是：促供给、压需求，逼迫房价下 降，保障房、土地供应等长期政策发挥作用尚待时间。;服务 公益 卓越;;;;;;;;;区域;;城市规划——《长江三角洲地区区域规划》确定了苏州向综合型城 市发展的方向，提升综合承载能力和服务功能。 “一核九带”空间格局;服务 公益 卓越;;规划建设——轻轨路线增值九条，与城市发展的“T”形结构相契合， 城市向东、向北发展趋势明显。;;;;;服务 公益 卓越;服务 公益 卓越;服务 公益 卓越;服务 公益 卓越;;07.1;;;;; 我们发现，针对苏州市场的种种传统论断正在被颠覆。 “不温不火的市场”正在加速：;服务 公益 卓越;专业市场分布——多分布在金阊新城、高新区、吴中区和相城区， 其他区域规模型专业市场分布较少。;;;总建筑面积;;;附——凯马汽车城规划;项目总建;;;新东方汽配城;服务 公益 卓越;服务 公益 卓越;苏州目前已经形成相城、横塘两大大型家具建材专业市场群，档次 齐全，吸纳能力较强，其他区域零星分布。 城北，相城，零星分布;服务 公益;;; 油漆涂料 3% 五金机电;;;;服务 公益 卓越;该项目的八大宣传卖点： ① 项目16万方的规模 ② 区域成熟市场环境;;;?12月开盘共推出2号楼1- 5层172多套商铺，商铺 面积在30-300平米之间 ?其中小面积段的商铺 （90平米以下）最多， 占到48.83%，180平米以 上的商铺占到18.04%， 以中型商铺为主 ?均价：20000元/平米， 其中一楼均价5万元/平 米 ?开发商整体招商，8%投 资回报率，包租五年租 金未定 ?二期计划2011年5月开 盘，单铺面积小于一 期，预计均价约25000元 /平米 服务 公益 卓越;;服务 公益 卓越;服务 公益 卓越;华夏机电五金城 ①2006年开始开 发，目前已经完成 一、二期约15万方 量体建设； ②项目规划理念较为 先进，拥有浙江省 机电五金建材协会 的扶持，发展前景 看好。 服务 公益 卓越;;;;;服务 公益 卓越;服务 公益 卓越;钱万里桥小商品 市场（新址） ①建筑面积约17万 方，是旧址的2.58 倍，营业门面约 3000个； ②原计划2010年从 旧址整体迁入，由 于旧址商业抗性较 大，计划调整为在 2011年10月前迁入。 德合小商品市场 ①规模小，影响力小， 目前主要经营水果 批发，其他类别商 品下单率较低； ②计划搬迁，但搬迁 时间和迁入地址未 定。;;;;;服务 公益 卓越;各类专业市场发展空间分析;服务 公益 卓越;;;;服务 公益 卓越;区域房地产——位于五大房地产板块交接处，尚未有商品房开发， 项目可塑性较强。;;项目属性总结——交通导向、运河景观和区域规划是本项目的主要 属性，项目的发展战略应围绕主要属性展开。 ???利交通 辐射人口大;;服务 公益 卓越;;;项目发展方向判断—— 一、项目资源禀赋 快速交通、运河景观和区域规划是本项目的核心资源——快速环线交通，与312国道、苏虞张 公路的联系使本项目在队内、对外交通方面都具有相当的优势；运河景观在苏州仍具有一定的 稀缺性；区域规划发展为汽车类主题商圈。 二、市场空间 专业市场类——汽车市场小商品市场家居建材类市场五金机电市场；;写字楼;PS ：按1.8的容积率计算，项目占地面积约163994平方米，总建面积约 295189 平方米 服务 公益 卓越; 鹿山大桥 服务 公益 卓越;附——业态价格计算（酒店式公寓及写字楼售价租金水平）;;项目;地块出 让时间;地块出 让时间;地块出 让时间;项目发展投资收益测算——土地价格估算;;;;附：方案二测算——持有建筑面积约19.5万方;;;