赛普地产计划运营管理113P幻灯片资料.ppt

一个典型的集团公司计划管理架构 集 团 城 市 公 司 项 目 部 《项目运营策划书（全周期计划）》 《项目年度经营开发计划》 《一级计划 (35关键节点)监控报告》 《项目季度经营开发计划》 《项目月度经营开发计划》 《二级计划 (108关键节点)监控报告》 《项目月度经营开发计划》 《项目周计划》 编制、调整《三级计划 》 编制、调整《专项计划》 WHY —— 评估风险、项目整体规划（投资指导书） 重点监控，保证公司整体的财务表现、现金流 WHAT——编制全周期、审批年度计划（一般都仅到一级节点） HOW —— 全周期计划主导、年度计划审批、过程计划督促 WHY —— 保证完成对集团的承诺 重点监控，并解决项目部权限外的审批、调整 WHAT—— 编制年度计划、审批月度计划 HOW ——全周期计划参与、年度计划主导、过程计划审批/监 控 WHY —— 保证完成对公司的承诺 形成具体的作业计划，指导实际工作 WHAT—— 参与细化年度计划、编制月度/周计划 HOW —— 年度计划参与、过程计划编制/动态调整 65 项目开发计划体系的策划 66 1. 项目计划分级体系及各级计划对应的内容 2. 项目计划的分级管理原则 3. 项目节点分级策划 4. 项目标准工作周期确定 5. 关键成果标准的确定 方法：基于项目敏感点、关 键节点结合管理要求确定 一级节点 方法：WBS分解 二级节点 方法：WBS分解 三级节点 项目节点分解的一般经验 注:严格来讲，WBS－work breakdown structure 分解的结果是“任务包”或者“活动”，每个任 务包或活动都对应其里程碑，这个里程碑被称为 “节点” ? 又多被称为“里程碑”，一般是对项目整体进度影响最为明 显或最为重要（如对现金流影响、对企业管理要求影响）的 节点 ? 一般用于项目运营策划和年度项目开发计划 ? 一般经验在20-40个 ? 是对项目一级节点的细化，主要是指导“部门级”的工作 ? 一般用于部门的年度和季度项目开发计划（年度编制，季度 调整） ? 一般经验在80-200个 ? 是对项目二级节点的细化，主要是指导“岗位级”的工作 ? 一般用于岗位的季度/月度项目开发计划（较多为月度编制） ? 300－600较常见 67 68 必选项（12个里程碑） 依据公司/项目特点 (57项关键活动) 进度——过程控制点 投资/财务/资金 产品品质(精装修7个 节点可选) 客户导向 管理精细化 如何确定项目一级节点——没有标准的项目一 级节点但应该有设置的思路原则和工具 项目关键节点(20-40个) 创造价值 项目开发流程素描 —— 12个项目里程碑 项目开发及商品化 3.方案设计 4.初设-开工 5.项目开发实施 6.项目销售 7.产品交付 报 建 营 销 设 计 工 程 采 购 客 服 成 本 运 营 69 1. 项目定位 2. 规划方案 3. 单体方案 4. 初步设计 5. 施工图设计 6. 总包监理确定 7. 开工 8. 达预售条件 9. 结构封顶 10.竣工备案 11.集中入住 12.开盘 拓 立项 展 1.项目获取 可研 报告 项目 取得 施工 图设 计 总包/监 理 开工 达预售 条件 竣工 开盘 结案（非时间敏感点） 集中 入住 2.项目策划 项目定位 规划 方案 关注点: 进度!（关 键路径） 结构 封顶 单体 初步 方案 设计 里程碑节点 计划完成时间 实际完成时间 负责人 集团重点控制 1 取得国土使用权证 发展部 1 2 交地 发展部 3 完成方案设计 研发部 4 完成初步设计 研发部 5 完成施工图设计 研发部 6 取得施工许可证 工程部 7 项目开工 工程部 2 8 售楼处、样板区开放 营销部 9 取得预售许可证 工程部 10 开盘 营销部 3 11 完成40％销售 营销部 12 完成75％销售 营销部 13 完成95％销售 营销部 14 景观施工进场 工程部 15 竣工备案 营销部 4 16 交房 营销部 5 17 交房完成率95% 营销部 的里程碑节点计划(一级) 二级/三节点计划——WBS，节点计划分解细 化 三级节点