贵阳火车站项目定位及物业规划建议92P讲义资料.pptxVIP

定位及物业规划建议;贵阳城市战略地位提升;经济发展;;第二产业稳步发展，以旅游业为主的第三产业未来发展前景广阔。 二、三产业占比高达95% 以旅游业为核心的第三产业比重大，旅游人口增长速率快 随着城市交通的升级，西南交通枢纽的建立，对周边城市的吸附力增强，外来人口聚集，对城市的服务业提出较高的要求。; 2011年贵阳市常住人口为439万，环比增长1.4%； 贵阳人均可支配收入在2011年近2万，增速高达17%。;消费总额稳步增长，增长率保持在20%左右，预计2015年，零售总额增长至1200亿元； 对本项目而言，城市消费水平的不断增长为商业的提供良好的发展环境。;贵阳房地产市场投资在2011年已达到467.4亿元，环比增长达到50.5%； 从2009年开始，房地产投资增长速度不段上升，房地产进入快速发展阶段。;金阳区是贵阳市中心城的重要组成部分，也是贵阳市近期建设重点区域;金阳新区发展方向 国际金融中心 政务中心 贵阳新商业中心 高铁经济中心 会展经济中心 总部中心 奥体休闲文化中心;Part 2 市场深化研究;一、各类物业市场补充调研;商业市场分析;重点项目分析;重点项目分析—西南国际商贸城;商业市场分析;重点项目分析—金阳步行街;商业市场小结;2012年前10月，贵阳市写字楼累计成交46.26万㎡, 成交均价7350元/ ㎡。 写字楼销售;写字楼市场分析;写字楼市场分析;写字楼市场分析;写字楼市场分析;写字楼市场分析;写字楼市场分析;写字楼市场分析;写字楼市场分析;写字楼市场总结;酒店市场研究-老城区五星级酒店;酒店品牌;金阳酒店分布;金阳酒店市场;经济型酒店集中分布在老城区，价格区域在117-236元/每晚，床位数在80-150个，入住率高达90%。;酒店市场总结;住宅市场分析;从2007年开始，成交均价不断上涨，在2011年住宅整体成交均价5168元/㎡高值，2012年有所下降，均价水平略高于2011年; 纵向来看，价格增长速度慢，预计未来五年，仍然保持较慢的增长速度。;住宅市场分析;住宅市场分析;住宅市场分析;住宅市场总结;目前贵阳楼市上在售的公寓产品主要集中在花果园项目和未来方舟两个超大盘，总量超过5000套，最显著的一个特征就是户型面积小，集中在30-60㎡； 公寓价格为两个极端，一个是走高端路线的产品，价格在1.5万元/平方米左右的精装房，另外就是花果园、未来方舟价格在4300-4700元/平方米之间的毛坯房产品。;二、项目核心竞品研究;项目规划1230万㎡住宅，200万㎡写字楼，200万㎡商业，150万㎡公寓，50万㎡公建。;花果园——商业总体布局;商业市场分析;花果园——写字楼;花果园——公寓;花果园——住宅布局;项目名称;1-10月花果园以47923套的销量遥遥领先，位居榜首。成交均价4508元/㎡;定位为项目规划建筑面积720万㎡，居住人口17万，A区为样板房，4大地标分布于东南西北四角。;未来方舟——商业;未来方舟——商业;;未来方舟——写字楼;住宅总体量;近期销售情况;项目规划107万㎡，共3600户，容积率2.9，其中商业25万㎡，写字楼40万㎡，住宅42 ㎡。;商业市场分析;商业市场分析;物业形态;三、问卷调查;消费者问卷调查;多数经营者认为目前贵阳市场发展潜力大，拥有较大的发展空间，并且对于拓展新店都有较强意愿，但都持较为谨慎的态度； 受访经营者中，大多数经营者认为位置是其拓展新店首要考虑的因素，并且商业街区是其理想的新店经营场所； 多数受访者认为目前所经营铺面，首要存在的问题在于租金太高，因此新店拓展对于租金问题应该是其??点考察的指标之一； 经营者普遍认为目前贵阳的特色商业街及特色餐饮娱乐市场空缺较大，这体现出经营者对贵阳特色商业或市场升级的迫切需要。;对于目前的金阳市场，多数投资者认为目前金阳市场投资前景看好，有投资意向； 大多数投资者会选择一楼物业； 大多数投资者选择售后长期返租的方式进行回报； 投资者过半希望按揭付款，选择一次性和分期付款的人数各占少数。;Part 3 项目研究;一、项目外部条件分析;;区位研究;规划研究;本案片区发展方向——以高新科技工业和商贸区产业为主，承接金阳新区的商业金融、高新技术等产业与老城区的互动和发展。;轻轨1号线——直接促进新老城区的商业人文交流和贵阳经济发展重心外移； 轻轨1号线——增强了项目承接新老城区经济发展互动的功能。;项目道路交通研究;项目道路交通;项目周边配套;周边未来项目分析;周边未来项目分析;项目未来周边物业分布格局;项目未来周边常住人口分析;项目未来周边流动人口分析;未来高铁站人流分析;二、项目内部条件分析;项目地块指标;项目位置及土地利用现状;项目地块景观资源分析;地块内部人口居住情况;项目车流动线及节点分析;项目人口动线及节点