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物业服务企业多元化经营困境及其的对策 　　[提要] 在物业管理行业的经营困境与业主需求多元化发展的背景下，物业服务企业实行多元化经营是谋求发展的必然趋势。本文从研究物业服务企业实行多元化经营的必要性着手，审视物业企业多元化经营面临的困境，分析其原因，并提出对策。 　　关键词：物业服务企业；多元化经营；困境；对策 　　中图分类号：F27 文献标识码：A 　　收录日期：2014年12月30日 　　随着城市建设和房地产市场的蓬勃发展，人们改善居住品质的意识逐渐加强，以及政府对深灰养老、家政、物业、医疗保健等服务业的大力支持，物业服务企业迎来了快速发展的新机遇。与此同时，业主不断发展的需求与物业服务费，调价难的矛盾困扰着大多数物业服务企业，为了满足服务与收益的平衡，众多物业服务企业选择利用自身优势资源积极开展多元化经营，企图打开行业的新蓝海。 　　一、物业服务企业实行多元化经营的必要性 　　物业服务企业的多元化经营，是指物业服务企业在向业主提供基础服务的前提下，为了丰富、方便业主的日常生活和增加企业的收益，在法律和业主同意的情况下，利用多种资源围绕业主需求为业主提供的个性化、多样化的方便性的服务。 　　物业管理属于劳动密集型的微利行业，物业服务企业如果单纯的只是依靠物业服务费获得收益，忽视多元化发展和服务创新，其发展必然会受到限制。这就要求物业服务企业在传统盈利模式的基础上进行变革，以业主潜在的和未来的需求为导向，整合资源、丰富服务的内涵、延伸服务的范围，实行多元化经营，为企业创造新的经营模式。 　　（一）从业主需求的多样化看物业服务企业实施多元化经营的必要性。随着城镇化的发展，居民生活水平的提高，居住消费理念出现了较大的改变，人们对物业服务也有着深内涵、多外延的需求。在绿城物业对业主进行物业服务满意度和服务需求的调查中发现，业主对物业服务中的保安保洁等基础服务内容比较满意，而更多的业主则对家政服务、健康服务、文化服务、生活服务等专业性服务提出了更多的诉求。业主对服务诉求的多元化要求物业服务企业提供更为丰富的产品和服务来满足业主的需求。多元化经营在带来业主满意度提升的同时，也能为企业提供更高的利润空间。 　　（二）从多元化经营的现实效益看物业服务企业实行多元化经营的必要性。面对不断增加的经营压力，以万科、绿城为代表的优秀企业率先通过调整产业结构，向业主提供基本服务的同时，积极开展多种经营，实现了企业净利润的持续增长。据统计，2012年中国物业服务百强企业营业收入均值25，734.8万元，营业收入净利润均值2，141.7万元，多种经营收入均值7，899.4万元。衍生业务发展迅速，连续三年均保持高增长，2012年百强企业衍生业务净利润均值达到1，247.1万元，同时增长28.5%，占企业净利润总额的58.2%。由此可见，多元化经营在现实中展现了很强的效益活力，多种经营业务已成为百强物业企业持续经营的主要动力。 　　（三）从物业管理的本质上看物业服务企业实行多元化经营的必要性。物业管理的本质是一种集管理、经营、服务于一体的有偿劳动，其劳动是一种服务性行为，其所实行的是社会化、专业化、企业化的经营管理模式。作为企业，经营应是其基本的行为，只有进行经营，实现新的利润增长点，才能为企业的发展提供源源不断的动力。而作为物业管理企业主要收入来源的物业管理费至今实行的仍是政府指导定价，收费标准一旦确定，将很难在短时间内有所变化。另外，实行多元化经营，有利于服务的创新性和管理内涵的丰富，可以更好地满足市场需求和客户需要，体现“业主至上，服务为本”的经营理念。比如在台湾、深圳等地的物管企业已提出了物业管理“零收费”“零利润”的口号，旨在通过物业管理实现收支平衡的基本目标，依托物业的平台进行多元化的经营实现利润。在他们看来，优秀的物业管理可以为业主、租户提供良好的工作、生活环境，而更重要的作用在于使物业的经济效益得到充分的发挥。 　　二、物业服务企业开展多元化经营的困境 　　我国物业服务企业开展多元化经营业务经历了从被动应对业主需求，到逐步主动挖掘业主需求并为业主提供丰富物业服务的过程。现阶段正在向业务探索阶段走向业务发展阶段过渡，在探索阶段，业主需求不一，多种经营业务具有零散性、随机性等特点，无法取得规模经济，而且服务质量难以保证；而在发展阶段，业主对多种增值服务的接受程度将会增强，多种经营业务将会成为物业服务企业利润的主要来源。而面临着如此好的发展机会和前景，物业服务企业在开展多元化经营时存在如下困境： 　　（一）成本上涨，企业经营压力大。人力成本、物料成本、能耗成本和管理成本是物业服务企业运营主要的刚性成本，而其中人力成本所占比例最大，大约在60%左右。随着新的《劳动合同法》的实施和社会保障体系的逐渐完善，各地最低工资标准