世纪金源运营模式及对万科的启示-精品·公开课件.pptVIP

* * * * * * 合肥世纪城土地获取15天内整体开工，454万平方米建面将在30个月内开发销售完毕。 * * * * * * * * 世纪金源运营模式及对万科的启示 投资与营销管理部 2010年4月 项目运营模式 世纪金源运营模式核心成功因素 对万科的启示 目录 09年世纪金源仅凭3个项目，实现销售面积610万平方米，全国排名第二，销售金额212亿，全国排名第九 数据来源：CRIC系统； 贵阳世纪城 合肥世纪城 长沙世纪城 项目总建面 （平方米） 600万 454万 400万 规划入住人口数 12万人 7万人 7万人 09年销售金额（亿） 89 88 49 09年销售面积 （平方米） 270万 263万 120万 09年销售均价 （元/平方米） 3258 3962 4457 09年市场 面积占有率 39% 23% 10% 以快制胜：世纪金源项目规模均在400万平方米以上，并坚持大批量集中开发、集中销售，每项目年均开发面积超过180万㎡，销售期内月均销售保持在1000套 项目 占地 （万㎡） 建面 （万㎡ ） 年均开发面积 （万㎡ ） 月均销售套数 北京世纪城 146 370 144 － 昆明世纪城 245 480 250 936 贵阳世纪城 336 600 211 1188 合肥世纪城 167 454 181 1210 长沙世纪城 100 400 188 928 重庆世纪城 436 887 在建 尚未销售 南京世纪城 599 1300 在建 尚未销售 数据来源：CRIC系统，搜房网； 以快制胜：为满足项目销售目标，项目以低价入市，随配套完善价格提升速度慢于市场；单项目在当地获得高市场占有率 项目 首批均价 城市均价 均价比值 当前项目均价 09年市场占有率 贵阳世纪城 3165元/㎡ 4550元/㎡ 0.66 4146元/㎡ 39% 合肥世纪城 3637元/㎡ 4100元/㎡ 0.89 5980元/㎡ 23% 长沙世纪城 3942元/㎡ 4073元/㎡ 0.97 5381元/㎡ 10%* 数据来源： CRIC系统， ，搜房网 合肥世纪城价格走势 贵阳世纪城价格走势 单位：元/平方米 单位：元/平方米 大盘模式：世纪金源以规模化、全配套为“造城”模式，以超大型社区作为商业运营支撑，持有经营商业综合体、酒店配套；配合政府新区规划，争取高品质的交通、教育和医疗配套的支持；同时配套住宅并行开发，为客户提供便利的城郊居住产品 项目 规划 人口 大型购物中心 商业街 五星级酒店 学校 医院 写字楼 贵阳世纪城 12万人 30万㎡ 10万㎡ 7.3万㎡ 4万㎡ √ 12万㎡ 合肥世纪城 7万人 40万㎡ 10万㎡ √ 11万㎡ √ 12万㎡ 长沙世纪城 7万人 20万㎡ 6.6万㎡ √ 6.7万㎡ √ 数据来源：世纪金源管理人员访谈，CRIC系统，搜房网； 师范附小（东区） 师范附小（西区） 市第一人民医院 合肥四十八中 幼儿园 商务写字楼 超五星级酒店 大型购物中心 1 2 2 3 4 5 7 6 8 商业街 合肥一中 国际会展中心 滨湖商贸中心 城市有轨电车 财务表现：合肥世纪城项目在土地获取10个月内开盘，30个月内销售完毕，据估算项目销售净利率在10%左右 ；由于开发周期短，项目整体IRR高达在60%～80%之间 项目利润示意图 净利率 10.1% 销售收入 176亿 数据来源：根据CRIC数据、项目访谈、投资及销售管理部测算； 备注： 建安成本按2800元/平方米计算； 期末持有商业按市场价格核算； 营业税按6.5%测算； 期间费用按2%测算； 所得税按25%测算，未考虑财务统筹； 项目现金流示意图 净内部回报率* 65.7% 工程支出分两年支付，首年支付20%； 未考虑财务杠杆； 测算净利时，率按销售面积测算， 43万平方米持有型mall和酒店未计入 测算IRR时， 43万平方米持有型mall和酒店按最后一期销售处理； *地价于07年第四季度付出，若以季度周期测算现金流，IRR为79.6%； 项目运营模式 世纪金源运营模式核心成功因素 对万科的启示 目录 高度聚焦 大快好省 大：政府支持 好：客户满意 省：保证利润 快：项目IIR高 内部运作 外部条件 我们认为世纪金源采用 “高度聚焦、大快好省”运作模式，取得政府的支持、树立项目核心卖点、控制成本保证利润、快开快卖取得高的IIR，实现了政府、企业、客户与合作方的共赢 管控模式 项目 所在片区 北京世纪城 西北四环内 昆明世纪城 官渡区，城东南 长沙世纪城 开福区 贵阳世纪城 金阳新区 合肥世纪城 滨湖新区 重庆世纪城 巴南龙洲湾新区* 南京浦口项目 江北新城区* 土地选择：选择有经济实力支撑、政府有控制力的二线省府城市，率先进入政府规划的新开发区，以帮助政府快速