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营改增全面实施背景下房地产企业税务风险管理的探讨 　　【摘要】本文将简要阐述营改增背景下房地长企业在土地取得、项目施工和销售阶段所需要面临的税务风险，并据此提出相应的税务风险防范措施，以此提高房地产企业在营改增全面实施背景下的风险管理能力，进而实现企业的健康发展。 　　【关键词】营改增 全面实施 房地产企业 税务风险管理 探讨 　　近年来，城市进程脚步的加快，促使房地产市场逐渐扩大，并形成成熟的市场体系。但是，随着我国营改增政策的颁布，给房地产企业带来了新的变化。特别是营改增全面实施后，促使企业的缴税政策、核算方式以及审计内容都发生了改变，促使房地产企业生产经营过程中所需要面临的税务风险增多。房地产税务风险主要是由于企业不合法、不合规的纳税行为而产生的补税、罚款、加收滞纳金、刑事处罚以及声誉损害等一系列的风险。同时，如果企业经营过程中使用税法不准确，也会产生多缴纳税款的问题，促使企业承担了不必要的税收负担，造成企业经济的损失。同时，由于我国近年来房价的上涨的速度较快，促使政府对房地产市场的监管强度越来越大，而税务作为政府宏观调控最有效手段，常常被使用。在此情况下，房地产企业所需要面临的税务风险更加大，继续采取相应的措施对风险予以防控。 　　一、营改增全面实施后房地产企业将要面临的税务风险 　　（一）土地取得阶段存在的税务风险 　　我国房地产企业一般都是通过土地出让方式来取得土地，在房地产开发企业获取到土地之后，在缴纳契税的计算、申报过程中，通常只会对土地出让金来计算并缴纳契税，通常会对土地成交价格中的其他支出予以忽视，比如土地补偿款、安置补助费和拆迁补偿费等一系列应支付的货币、实物、无形资产和其他经济利益。另外，房地产企业在对土地性质、土地容积率予以改变时，需要补缴的土地出让金没有依照规定来计算申报缴纳契税的现象。还有，在土地取得阶段，房地产企业在城镇土地使用税缴纳方面也存在一定的税务风险，比如，部分房地产企业通过取得农村集体土地来进行开发，但该项目却无法办理土地使用权流转手续而出现没有缴纳城镇土地使用税的现象。此外，房地产企业签订的土地合同条款中存在的不合理设计，也可能会给企业带来税务方面的风险。依照我国相关法律的规定，城镇土地使用税的缴纳时间为交割土地的次月，如果没有明确具体的土地交割时间就直接引用合同签订的次月为城镇土地使用税的缴纳时间，很多纳税人在签订土地合同之后就要被税务机关要求缴纳城镇土地使用税的滞纳金，产生相应的经济损失。 　　（二）项目施工阶段存在的税务风险 　　在项目施工阶段，房地产企业涉及税种较少。但实际上项目的施工成本与企业的税金缴纳具有直接的联系，并且，施工成本能直接决定项目竣工后的税务清算工作。因此，项目施工阶段的税务风险也应该予以重视。结合实践情况来看，施工阶段的税务风险主要是由于房地产企业财务核算的不规范、增值税专用发票与进项税发票的管理与使用不合理所导致的。另外，财务工作人员的综合素质问题与供应商的规模、管理体制不健全问题也会给房地产企业的税务管理带来一定的风险。还有，部分下游建筑企业在施工过程中没有使用正规的劳务中介公司，促使下游建筑企业无法进行有效的进项抵扣，导致施工成本的上升，势必也会转嫁到房地产企业之上，造成房地产企业必须要承担许多额外的税负。 　　（三）销售阶段存在的税务风险 　　房地产企业在销售阶段需要涉及的税种较多，该阶段也是房地产企业履行纳税义务的重要阶段。当前，我国房地产企业所需要面临的税务风险主要有这么几类：第一，房地产企业在收到预收款之后没有依照规定来申报缴纳增值税与企业所得税，从而给房地产企业带来的税务风险。依据我国“营改增”的相关政策，无论是缴税单位是一般纳税人还是小规模纳税人，都必须对没有完工的产品预缴3%的预征率申报缴纳预缴税款。但是，由于房地产企业自身的各项原因，并没有严格依照该规定来履行。第二，没有依照规定对土地增值税进项分类预缴的情况也经常发生，促使预缴的增值税不足（在没有正确区分产品类型的情况下按1.5%的税率对全部产品预缴土地增值税），进而产生相应的税务风险。第三，缺乏对经营活动中视同销售问题的重视意识。随着建筑行业的竞争日趋白热化，房地产企业的促销方案也逐渐呈现出多元化的趋势，促销礼品也是丰富多样。但是，这些丰富的促销礼品却隐藏着相应的税务风险，比如说，部分企业没有将促销过程中的礼品赠送视同销售行为，未能及时申报缴纳相应的增值税款。 　　二、营改增全面实施后强化房地产企业税务风险管理的有效途径 　　（一）加强对增值税专用发票的管理 　　在“营改增”全面实施之后，营业税发票被全部取消，使用的是用途更广、更为合理的增值税专用发票。而营改增专用发票的可抵扣性质促使市场总体的纳税负担降低。也正是因为此，不少房地产企业为了获取更高的利润