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营改增后房地产企业税负的研究 　　摘要：近年来，我国房地产企业开发投资的增长速度已经出现明显下滑趋势，而“营改增”在房地产企?I中全面推行极大的改善了房产行业的经营环境，有效地降低了房地产企业的税务负担，“营改增”的全面实施给房地产的税负带来了巨大的变化。如何正确应对“营改增”对于房地产企业来说是一个重要的研究课题。 　　关键词：“营改增”；房地产企业；税负 　　一、推行“营改增”的理论原则 　　营业税改为增值税需要遵从两大税收原则：一是税收效率原则，具体来说税收效率包含了经济效率与行政效率两个方面。税收经济效率是指减少税收对于经济活动的影响，因为严格说来税收属于偏中性的一种身份。但实际上来讲，任何一种税种都会或多或少对于经济的运行造成影响，由于具体情况的不同而产生的影响程度不同。相对于增值税来说，征收营业税的时候存在大量重复征税的现象，严重影响了企业的经济运行效率。而税收的行政效率通常指征税过程中降低征税的成本，让整个征税过程流畅、简便。其中征税成本包括了征税过程的人工费、公关费、发票印刷费用等，同时也包含纳税人的纳税成本，如申报费用、咨询费、税款核算成本等。 　　二是税收的公平原则。税务征收要求客观平等对待所有种类的纳税人，营造出公平合理纳税环境，这样才能保持公正的态度让所有企业进行公平的竞争。对于一些不公正的客观元素，例如资源禀赋差异等现象还需要征税方作出调整，实施差别征税进行调节，尽可能保证公平的征税环境。比如说在实行营业税时需要严格按照企业的营业额进行征税，对纳税方的具体盈利情况并没有充分考虑，这极大地影响了税收的公平原则。“营改增”之后征收增值税需要将企业运营中的成本收益统统纳入到税额核算中去，仅针对于增值额进行征税，更好地体现了税收的公平原则。 　　二、“营改增”后房地产企业的税负影响 　　（一）房地产企业建安成本抵扣困难，税负较高 　　现阶段在房地产企业的开发运营当中，由于建筑行业的部分劳务费用与建筑施工的原材料成本费用不能取得增值税发票，且目前来说房地产企业建筑施工的材料大多选取一些小型工厂，杂货店或者私人企业作为供应方，本身并不存在进行税额，如果再征收11%的增值税销项税额，这就让这些小型的赚取微利润承担了较高的税务负担。在这种情况下国家也并没有相应的抵扣标准出台，直接导致房地产开发企业建安成本抵扣难，可抵扣税额低，承担了较高的税负。 　　（二）房地产企业土地成本抵扣项不明确 　　房地产开发企业税负多少主要在于其企业的成本结构，“营改增”在房地产企业中全面实施过后税负的减轻或者增加，则主要在于企业的土地成本（土地出让金）的是否可抵扣问题。如果土地成本的购地费用能够进行抵扣，则能解决最关键的房地产企业的进项抵扣问题。由于在房地产企业的项目开发中，所需要的建安成本与土地成本需要巨大的财务支出，但根据目前的政策规定，土地成本并不能进行抵扣，使得高额购地的房地产开发企业需要进行高额缴税，这对于一线发达城市房地产开发企业来说税负影响巨大，而三线或者四线城市的房地产开发企业影响相对较小。在“营改增”实施之后很多房地产企业都逐渐将目光由高价土地转向低价土地，促进了我国土地价格的理性回归。 　　（三）对于房地产企业现金流的影响 　　房地产开发企业通常以项目开发方式进行运作，然后采取预售方式销售产品，在这个过程中通过销售取得的收入后需要预先缴纳税款，但由于项目开发中建筑成本与财务成本都会随着项目的工期而增加，这种情况下房地产企业需要在前期对增值税销项税额资金进行垫付，这极大地占用了企业的资金流，然后再等到年末分别根据各项原始成本核算增值税进项税额，抵扣销项税额。 　　（四）政策规定不清晰，房地产企业开发过度阶段税务风险大 　　现阶段我国房地产企业普遍都具有购进原材料少，广告项目与市场营销费用搞，税务抵扣少的问题。“营改增”政策从2015年开始在房地产企业中全面推行，根据我国房地产企业年均增加值占据生产总值的比重，然后再在这个基础上测定进销项税，比较“营改增”前后税负变化来确定税率，目前来说房地产行业增值税率为11%。再这个过渡期间房地产企业项目开发过程中缴税明细缺乏系统的政策指导，比如商品房没有售出如何征税，已售房产重新退回后缴税如何处理等细节都没有明确规定，这让“营改增”后房地产税务风险增大。 　　三、“营改增”如何加强房地产企业纳税规划 　　（一）提高财务管理水平加强票据管理，特别是增值税发票与可抵扣发票 　　“营改增”政策实施过后，房地产企业由于项目工程资金规模大，开发周期长，财务管理与票据管理难度也大为提升。为了提高内部管理水平，企业可以加强财务人员对于“营改增”之后税务相关知识的学习与培训，提高会计管理人员专业知识素养。强化建筑原材料采购过程中的相关票据管理，加强与供应方之间的协