营改增后房地产业税务筹划的研究.docVIP

营改增后房地产业税务筹划的研究 　　摘要：截至2017年 5月1日，房地产业、建筑业、金融业、现代生活服务业等四大行业迎来全面“营改增”1周年，在过去的1年里，上至国家税务总局，下至各省市地方税务局，均先后出台一系列全面应对“营改增”政策及相关规定。1年来，这四大行业财会人员无疑面临了最严峻的挑战，协助企业度过了“营改增”过渡时期。作为房地产业财务人员，尤其是税务会计人员，无不深有体会，现结合自身工作实际，浅谈关于房地产业税务筹划的几点思考，谨供参考。 　　关键词：“营改增”；房地产业；税务筹划 　　一、宏观基调 　　“营改增”后房地?a业精益化管理势在必行，而税务筹划乃精益化管理之核心环节，房地产业不能再局限于单一税种或者单一环节开展税务筹划，而应加强对房地产项目全生命周期涉及主要税种统筹谋划，算好税会一本账；从项目拿地、前期设计、开发建设、开盘销售、尾盘清算、项目注销等各个环节，通盘考虑。 　　同时，房地产业应该针对房地产老项目做一个全面盘点，通过切实可行的税负测算，在整体税负最低的情况下，择优选择简易计税或者一般计税，一经选择36个月内不允许变更，所以选择计税方法要谨慎。 　　全面“营改增”后，房地产业税务筹划弹性更大，难度也随之增加，具体体现为：增值税、土地增值税、企业所得税三大税种环环相扣。简而言之，在房地产项目销售收入总额既定的前提下，增值税税负增加，相应收入减少，势必城建税及附加税增加，土地增值税扣除总额增加，从而土地增值税税负会相应降低；而企业所得税增减预期需视情况而定，也就是说，房地产业在做具体税务筹划的时候，需要考虑这三大主要税种之间的联动关系，在合法合理的前提下，尽可能满足三大税种整体税负最低，从而增加企业自身盈利。 　　二、细节思考（以一般计税为例，简易计税相对简单） 　　（一）拿地阶段税务筹划 　　1. 构建土地利润模型： 　　某业态单方土地利润（Ti）=（业态售价Pi-单位面积开发成本Ci）*参考容积率-单方土地成本Co 　　业态售价Pi：对应普通住宅、非普通住宅、商业、车位、别墅等拟销售价格。 　　单位面积开发成本Ci：包括前期工程、基础设施建设工程、建安成本、公共配套设施建设工程、借款费用、开发间接费、销售费用、管理费用、财务费用、增值税、税金及附加等，分摊到每平米土地的成本。 　　地块规划容积率：为拟获取地块核心经济技术指标之一，一般都有严格规定。 　　单方土地成本Co：分摊到每平米土地的土地成本（主要指土地出让金及相关税费等）。 　　2. 构建业态组合收益模型： 　　假定拟获取地块拟开发业态为YT1、YT2、YT3、……、YTi（i=1，2，3，……，n） 　　Ti：某业态单方土地利润； 　　Xi：各业态类型土地面积占比； 　　D：拟获取宗地总占地面积。 　　在宗地相关经济指标（规划容积率、建筑密度、土地成本等）都确定的情况下，决定宗地取得最大的利润的关键点在于各物业形态土地利润的大小，土地利润最大的物业即为该地块的最佳物业形态。 　　在土地成本一定的情况下，从土地利润的计算公式可以看出，各物业形态下土地利润的大小主要取决于该物业的售价、参考容积率、单位面积开发成本等。而单位面积开发成本，应考虑增值税、税金及附加等，这就回归到主税种一体化思考阶段，在此不再赘述。 　　（二）开发销售阶段税务筹划 　　1. 增值税税务筹划 　　根据增值税计税原理：增值税=销项税额-进项税额，易得知，增值税纳税筹划可以从销项税额和进项税额两方面着手，如果企业能尽可能降低销项税额、并且尽可能最大化进项税额，增值税税负无疑是最低的。 　　（1）销项税额 　　销项税额通常跟收入水平成正比例关系，但房地产业在一般计税（简易计税房地产老项目增值税计算较为简单，本文不作相关考虑）前提下，涉及土地款销售额税前扣除问题，具体公式如下： 　　房地产销售收入增值税销项税额=（当期销售收入-当期允许扣除的土地款）/1.11*11%，容易看出：一般计税前提下，增值税销项税额取决于两个因素：当期的销售收入以及允许当期扣除的土地款。 　　在市场销售水平以及开发总成本既定的情况下，土地款所占总成本比重越高的企业，其增值税销项税额相对越低。 　　（2）进项税额 　　房地产业因其自身业务的特点，其所涉及的增值税进项税额可谓，行业门类齐全，进项税税率结构繁琐，为确保房地产业进项税额最大化，建议企业应该制定专门的房地产业进项税管理办法，将增值税发票视同现金支票一样，从严从规管理。 　　房地产业进项税税率结构简单总结为，17%的办公用品、电梯采购等；13%的绿植农产品采购、职工教育经费支出等；11%的建安企业或者农产品发票（自2017年7月1日起取消13%的税率）等；6%的现代生活服务业（