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论述商业银行住房抵押贷款养老的模式 　　[摘 要] 在“未富先老”的社会格局下，以房养老开启中国养老新模式。商业银行积极开展住房抵押贷款养老模式不仅改善了老年人的生活质量，而且还可以拓宽金融投资渠道。但是由于我国住房产权政策不清晰、房屋价值波动大以此缺乏细则性操作规范，因此商业银行在开展以房养老业务过程中还存在诸多问题。从商业银行视角对推行住房养老抵押贷款模式的必要性进行分析，指出阻碍商业银行开展住房抵押贷款养老模式的因素，并提出构建住房抵押贷款养老模式的具体对策。 　　[关键词] 商业银行；住房抵押贷款；养老；模式 　　[中图分类号] F830.33 [文献标识码] B 　　[文章编号] 1009-6043（2017）04-0156-03 　　以房养老就是老年人将自己的房产抵押给商业银行，商业银行为老年人提供一定数额的养老金或者养老公寓服务的一种新型养老方式。在“未富先老”的社会格局下，积极借鉴美国（美国的反向抵押贷款放贷对象主要是62岁以上的老年人，由美国住房和城市开发部负责监管。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还，房主负债会随着分期放贷而上升，负债一直递延到房主死亡。反向抵押贷款下，房产名义上仍然属于房屋所有人所有，房屋所有人对房产仍有处置的权利，但前提是要偿还所有贷款本息）等先进国家的养老经验，开展住房反向抵押成为我国养老模式发展的重要补充手段。 　　一、我国推行住房抵押贷款养老模式的必然性 　　在我国人口老龄化进程不断加深、在商业银行面临转型的巨大压力下，在我国社会养老保险制度不健全的背景下，积极探索住房反抵押贷款对我国养老事业的健康发展具有积极的作用，结合我国养老工作的新形势，推行住房抵押贷款养老模式具有必然性： 　　（一）我国人口老龄化日趋严重，家庭养老压力剧增 　　由于我国人口基数大，受到?划生育政策的影响，我国已经出现“未富先老”的现象，很多家庭呈现出“四二一”的养老模式，也就是一个子女要负担四个老人的生活，巨大的生活和工作压力导致子女没有足够的精力和资金支持老年人的养老，“养儿防老”模式已经不能满足新常态养老事业的发展。商业银行作为金融市场经济的主体，具有强大的融资功能，因此需要商业银行探索多样化的养老金融服务模式为老年热提供足够的养老资金。 　　（二）我国养老资金缺口大，难以满足养老需求 　　根据财政部数据显示，2016年前10月收不抵支差额缩至1.1万亿元，前三季度高达1.46万亿元，地方财力吃紧亦可见一斑。财政部和浙江大学联合课题组预测，到2050年累积收支缺口将达到219.77万亿元。在巨大的养老资金缺口下，依靠传统的财政拨付模式难以满足日趋严峻的人口老龄化现象，因此商业银行必须要发挥金融服务职能，借鉴美国住房反抵押贷款养老模式，通过开展住房抵押贷款模式为老年人提供相应的养老资金，解决社会养老资金缺口问题。 　　（三）我国养老保险体系还不健全 　　经过多年的改革我国养老保险体系在不断完善，尤其是事业单位养老制度改革推动了我国养老保险体系的日趋完善。但是相比欧美等国家，我国养老保险覆盖比例仍然比较低。以企业年金为例，截止到2016年1月，我国企业年金仅覆盖6%的就业人员。另外我国养老保障发展水平的不均衡也是制约养老发展的关键因素。由于地区财政差距较大，一些省份的养老保障资金已经出现赤字，因此基于养老事业的长远发展，必须要依赖于个人的理财方式探索金融养老。 　　二、阻碍商业银行开展住房抵押贷款养老模式的因素 　　商业银行通过开展住房抵押贷款养老模式对推动我国养老模式创新与发展，拓展商业银行投资渠道以及完善我国养老保障体系具有重要的促进意义。然而根据近些年的运行效果看，虽然以房养老的设计理想很丰富，但是基于种种因素的限制，接受以房养老的居民数量非常少，截至2016年5月20日，北京、上海、广州、武汉四地仅有78位老人尝试参与“以房养老”。造成我国以房养老模式难以推行的主要障碍因素集中在以下方面： 　　（一）商业银行推行住房反抵押的制度规章还不完善 　　虽然在2014年保监会就针对商业银行开展住房反抵押金融业务提出了指导意见，但是商业银行具体实施住房反抵押贷款业务存在相关制度的缺失。一是我国住房推行的是国家拥有房屋的土地所有权，房屋产权年限为70年，产权到期后的续存问题并没有明确的法律给予规定。虽然2016年出台的《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（下简称《意见》）提出将研究住宅建设用地等土地使用权到期的法律安排，但是并没有做出明确的规定。因此在商业银行确定房屋价值的时候存在考核标准不一致的问题。例如老年人将住宅超过40年的住房抵押给商业银行，而老年人从银行所获得资金远远高于该住房的价值，这样必须会影响商业银行的积极性。二是我国住房反向抵押贷