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营改增相关问题及应对的措施 　　摘要：本文主要分析了营改增的一些主要问题，并对如何完善“营改增”税制改革进行了探究，提出了一些改善措施。 　　关键词：营改增 相关问题 措施 　　5月1日，全面营改增已正式施行，房地产行业的税率由5%变化为简易征收的5%和一般计税的11%。这对房地产企业的内控和管理水平提出了严峻的考验。要想降低企业税负，保证企业税负在全面营改增后真正实现只减不增，需要全员各个部门的共同努力，尽早谋划，才能使企业平稳渡过营改增。 　　一、营改增过渡期存在的问题和相关的影响 　　（一）直接影响收入、利润及所得税 　　在营业税下所有的收入和成本都是含税价，在增值税下需要转换为不含税价。比如我们有100元的收入，在营业税下这100元都算作收入；而现在增值税是价外税，在价格保持不变的情况下相当于，现在只有100/1.05=95.24或100/1.11=90.09元，整体收入会比原营业税下有所降低。 　　营业税是价内税，利润可以减去已缴纳营业税金，增值税是价外税，利润不能减去增值税，导致营改增后所得税税负增加收入的1.25%倍。 　　（二）合同如何定价存在博弈 　　增值税抵扣链条使上下游的企业成本和税负相互影响，如果上游建安企业的税负增加，那么增加部分将转嫁到下游房地产企业。 　　11%的税率对房地产企业和建安企业过高，如果不能完全充分的取得进项税额发票，税负会增加。建筑企业劳务成本占比较大，人工成本很难有进项税额可以抵扣，材料成本也会提高，随之会转嫁于房地产企业。那么问题就是在签订合同过程中就会产生上下游之间会形成一种博弈关系，是否加价，如何定价成为问题。 　　（三）普遍存在的退税问题较难短时间解决 　　5月1日前已经缴纳过营业税的房款，营改增后退房更名换票退面积差，都会涉及地税退营业税的问题，营业税退税办理流程长、审批慢、环节多，导致对资金长时间的占用，如何实现有效的退税成为问题的关键。 　　（四）进项税额的抵扣发票能否充分取得很难把控 　　一般情况下，采用简易征收的风险小，总包和专业分包更倾向于采用简易征收；采用一般计税上游公司是否愿意提供专票不能把控，即使将这约定在合同条款里，对方也会要求；老项目采用简易和一般计税两种方式的测算比较，一般情况下，利润率不高于30%的项目或者自持资产占比较高的项目，采用一般计税的税金比简易征收下要低，但利润并不一定比简易征收低，因为增值税是价外税，少支出的增值税并没起到增加利润的作用。 　　商管公司的售后返祖，如果选择一般计税，业主开具专票有难度，税负明显比营业税下高，即使能税务机关代开，他们也不愿意开具。 　　（五）其它部门增值税发票相关知识欠缺 　　营改增后对公司内控管理系统，包括营销、采购、会计核算、招投标这些都有影响，每一笔出款都面临票据问题，需要提供什么样的票据， 什么票据可抵扣，很多部门都很模糊，需要进行大规模的培训。另外在 招投标环节，对供应商的考察，对方具有怎么样的规模和资质，能否开具可抵扣专用票据也需要更加细致具体的考察。 　　（六）企业之间无论是否属于关联企业无偿拆借资金未收取利息视同销售 　　根据36号文件第十四条规定，单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务的属于视同销售，即资金出借方需按照向非关联方同期借款收取的利息确认为利息收入计算缴纳增值税。增值税比营业税更严苛，事业部项下的项目公司的往来款会不会视同借款要缴纳增值税存在税务风险。 　　（七）财政收入降低，政府难以实行分税制体制的改革 　　在实行“营改增”税制以前，属于地方的营业税均归于地方的财政收入，以便支持地方政府的各种日常消费及各种政策的推行。而实行“营改增”税制后，增值税作为了中央与地方的共享税，并以75比25的比例分别分给中央和地方，以这样的比例使得地方的财政收入减少，与政府的财政体制相冲突，削弱了政府的宏观调控。 　　二、应对策略 　　（一）针对存在的上述问题，企业需要从以下几个方面着手 　　1、更新财务管理基础工作 　　增值税有价外税的特点，其会计核算的科目可细化到十余种，会计核算账务处理规范是首先需要规范，进而是增值税纳税申报、进项发票认证抵扣等事项的辅导和规范。最后还需要将企业费用报销制度进行重新梳理，明确具体各项费用和成本应取得票据的类型和格式要求。 　　2、谨慎选择新老项目 　　考虑当前上下游计税方法的前提下，选择最大化企业利益的计税方法。特别是对于商业项目，应认真梳理下游已有和潜在客户是否有取得11%增值税专用发票的需求，以此判断该项因素对营销工作的影响，综合考虑资金回笼、现金流量、项目利润后再做选择。 　　3、加强内控管理，提供企业各部门经营管理水平 　　营改增绝对不仅仅是财务部门的事，税种发生变化，会涉及到企业