蒋文军—房地产批量评估的实践_20123演讲稿(1)(精品·公开课件).ppt

房地产批量评估的实践 浙江恒基房地产土地资产评估有限公司 杭州市体育场路580号 0571ok1998@126.com 蒋文军 演讲纲要 税基评估：挑战和机遇 恒基公司税基评估工作历程 批量评估技术解决方案 批量评估方法 评估机构如何参与税基评估 推广应用批量评估技术的前景 一、税基评估：挑战和机遇 （一）税基评估的需求 2003年10月召开的中共十六届三中全会的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中，曾提出要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。” 2007年1月25日，国税总局下发的《2007年全国税收工作要点》将“研究物业税法案”列入了当年的工作范围。 2009年5月25日，在物业税“空转”多年之后，国务院批转发改委正式公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中提到“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。 一、税基评估：挑战和机遇 （一）税基评估的需求 2009年7月，《财政部 国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》 要求：各省市“要选定城市开展应用评税技术核定交易环节计税价格工作”，可聘请评估专家作为实施小组成员，“主要采用市场法，对交易量较少的房地产可考虑成本法。” 一、税基评估：挑战和机遇 （一）税基评估的需求 2010年11月，《财政部 国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》 要求：“2011年7月1日前，各地完成试点”。“工作模式有三种：一是全部税收工作由财税征收机关承担；二是由财税征收机关与相关部门、单位合作完成；三是将部分或全部技术工作委托相关部门、单位或专业机构承担”。“吸收土地、房屋管理等相关部门及院校、评估机构共同参与应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作。” 一、税基评估：挑战和机遇 （一）税基评估的需求 2011年7月，《财政部 国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》。 要求：“自2012年7月1日起对纳税人申报的存量房交易价格要进行全面评估”，明确提出了选用评估技术机构，在技术上：“要应用房地产批量评估技术确定存量房交易价格估值”，“统一评估方法、技术路线、工作流程、基本数据项和数据采集标准。”“评估方法原则上应首先使用市场法的间接比较法”。 一、税基评估：挑战和机遇 （二）税基评估对房地产评估机构的挑战 1、在思想认识上的挑战。 2、在应对态度上的挑战。 3、在技术水平上的挑战。 4、在组织能力上的挑战。 5、应对外部环境的挑战。 一、税基评估：挑战和机遇 （三）税基评估给房地产评估机构带来的机遇 1、树立行业形象。 2、提升技术水平。 3、扩展业务范围。 4、开辟业务新领域。 二、恒基公司税基评估工作历程 经过7年多来的实践探索，恒基评估公司已经初步总结出一整套城市房地产批量评估技术解决方案。 批量评估 普通住宅 排屋别墅 写字楼宇 沿街商铺 大型商场 酒店宾馆 特殊物业 工业厂房 二、恒基公司税基评估工作历程 2005年，承接了萧山区财政局委托的二手房计税基准价评估系统建设工作。探索设立多因素评价法（经实践逐步完善为综合评价法）对6000多幢房产进行批量评估，初步探索了适合国情特点的城区范围内房地产批量评估技术路线。 2007年，承接了杭州市财政局农税征收管理局的委托的存量房计税基准价建设项目（一期），对市区六个主城区范围内51街道和乡镇、412个社区、约16000幢住宅进行评估。在一期建设中，首次采用了结合使用特征价格法为主要评估方法。 二、恒基公司税基评估工作历程 2008年，受杭州市财政局农税征收管理局委托采用特征价格法完成了杭州市区排屋、别墅、单身公寓和部分商品写字楼的批量评估工作。采用综合评价法为主、成本法为辅完成了余杭区财政局委托的对7100多幢二手房计税基准价建设项目。 2010年，受杭州市地税局直属分局委托采用综合评价法完成了对杭州市区商铺的批量评估项目（三期），共涉及995个路段、6753幢房产、70871间商铺。 2011年，受浙江省地税局委托采用特征价格法和综合评价法相结合的方法，对杭州市区工业厂房、仓储、大型商场、酒店以及特殊物业项目（四期）进行批量评估，于2011年12月完成了共18000多幢各类物业价格评估。 二、恒基公司税基评估工作历程 2011年，受浙江省地税局委托，我们还积极参与了全省推广应用房地产批量评估技术加强存量房交易税收征管工作，编写评估技术方案、工作流程和数据采集标准