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浅谈关于加强房地产行业税收管理的方法分析 　　　随着我国城市建设及房地产业的快速发展，房地产业税收收入大幅增长，已成为地方税收收入的重要来源。由于房地产税制体系复杂，征管的难度大。税源管理仍存在较大漏洞，为了提高该行业税收管理的科学化、精细化水平，进一步发挥税收的调控职能。促进房地产行业的健康发展，有必要在现行税制框架体系下落实好各项管理要求的同时，通过对房地产与地方经济发展的关系实证分析，加强和改进房地产行业税收征管措施，整合现有征管资源，加强部门协调配合，搞好各征管环节的衔接，进一步做到应收尽收，有效发挥税收杠杆对房地产行业的调节作用。 　　一、房地产业与地方经济发展的关系 　　房地产业是一个关联产业庞大的行业。据世界银行调查分析，房地产业能带动建筑、建材、建筑设备、农林、轻工、冶金、机械、家电、家具、金融保险、装饰装潢、中介服务等30多个行业70多个产业的发展。据国家建设部测算，每投资100元的住宅开发，可以带动相关产业170～220元的需求，投资带动系数为；每100元的住宅销售，则又可以带动130～150元其他产品的销售，即每100元的房地产需求，能够产生335元左右的内部需求，由此可见它是一个带动性非常强的产业。所以发展房地产业一定程度上能带动其他产业，从而促进地方经济的发展，对拉动地方经济增长效果显著。房地产业由于所具有的工程价值量大、生产周期长等特点决定了生产中需要有较多劳动者参与、为其设计、开发、建设、营销、维修保养、物业管理和中介等各个环节服务。因此而产生的人口集聚与扩大的效应甚至还波及到许多相关的产业。所以房地产业的发展还为地方经济的发展吸引到素质不断提高的人力资源。但是，应该看到，房地产业属于资金密集型行业，资金占压大、周转慢，其高速发展过程中必然会占用大量的金融资金。而大范围的房地产投机增加了市场的不确定性，市场价格信号不真实，扰乱了市场秩序，造成市场泡沫并最终使房地产市场首先“崩盘”而引发金融危机，给地方经济持续稳定发展造成巨大损失。房地产投机造成房地产资产在人们中间的贫富差距，引发人们对经济生产缺乏信心；较大的购房压力也会造成人才流失。 　　二、房地产税制情况与征收管理存在的问题。 　　随着经济体制改革的深入以及房地产市场的建立和发展，房地产税制与经济发展存在矛盾，现行房地产税制构成的一个特点是，在房地产保有阶段课税少、税负轻；而在流通领域则多个税种同时课征，因此给征管带来一系列问题： 　　（一）税基狭窄，收入比重低，税收功能不强 　　我国现行房产税税制规定，房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，区别收入来源，采用不同计税方法；另一方面，现行税制还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象。现行土地使用税仅限于对城镇土地征税，未将农村非农生产经营用地土地纳入征税范围，设定了相当数量的减免税，从量征收。房地产税范围过窄，税基偏小，计税方法客观存在缺陷，限制了税收聚财功能和调控职能的发挥，也使得房地产税收难以成为地方政府的主体税种。 　　（二）税收立法层级低，税权划分不合理 　　1994年，我国开始实施分税制，主要着眼于收入的划分，对税收管理权限在各级政府之间的划分并未做出全面的规范，税法体系还没有形成税收立法、执法和司法相互独立、互相制约的机制。现行的房地产税制，其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施，税收制度仍然停留在行政法规的层次上，级次较低。　 　　（三）租、税、费体系混乱，负担偏重，税收征管阻力大 　　租、税、费三个经济范畴，在理论上的区别十分明显。但在实践中，房地产税收以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税的现象非常普遍，限制和削弱了税收的宏观调控功能。目前，我国涉及房地产开发、销售全过程的12种税，约占建设成本的9%，而各类规费却占到了41%，各种收费增大了房地产的开发成本，房地产行业普遍存在少缴、不缴税收的情况，租税不分亦影响税收征管的规范性。 　　三、房地产行业特点对税收征管的影响 　　（一）房地产行业生产周期长，财务核算难 　　房地产企业生产最终产品周期较长，最少数月，多则数年，而且要等每一单体工程或一组工程甚至整个项目竣工办理决算后才能计算确定其建造成本，但房地产开发产品一般按分户分套分割销售，而且可以预售。会计核算复杂，涉及税种多的特点，其收入和税前扣除项目的计算复杂，受纳税人会计核算健全程度影响较大，税务机关管理难度较大，成本核算的真实性和准确性难以逐笔核实。 　　1.销售收入确定难。房屋销售价格受国家土地政策、税收、物价、房屋的坐落位置等因素的影响波动较大，购买时间的不同，同样的房屋，价格悬殊可能也很大。多数房地产开发单位为了筹集资金，房屋销售采取预收购房定金、一次收款、分期付款、按揭贷款等多种方式。从定金的收取