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关于房屋居间合同案件的法律分析 　　摘 要 近年来,我国房地产产业发展迅猛,二手房中介服务行业也伴随取得了长足的发展,其通过信息搜寻、传播等手段为房屋需求双方快速交易搭建了一个平台,有力地推动了房地产市场的繁荣,成为房地产市场中不可或缺的组成部分。同时,作为一种新兴行业,由于市场监管不到位、行业缺乏自律及相关法律规定诸多空白,房地产中介行业中的问题也日益地暴露出来,因居间合同引发的纠纷日益增多,对房地产市场和社会的和谐稳定产生了不良影响。 　　关键词 房屋居间合同 案件 法律分析 　　中图分类号: D926文献标识码:A 　　 　　一、居间合同案件的总体特点与趋势 　　l、收案数目居高不下,与房产纠纷类案件数量众多相呼应。这一现象反映了近儿年来我国房地产产业发展迅速,人们对二手房中介服务行业需求增长的现状。 　　2、调、撤案件占据绝大部分,但调、撤案件的比例不断下降,案件调解难度逐渐加大。 　　3、原告绝大多数为居间人即受托人,诉讼请求主要是要求委托人支付佣金或违约金,但也开始呈现出复杂、多样的特点。 　　4、该类合同中充斥着大量格式条款,这也为众多的法律纠纷埋下了伏笔。 　　结合上述趋势预测,随着房地产市场的持续繁荣和房地产产业的不断发展,人们对于二手房中介服务的需求将不断扩大,但由于该类合同的法律规定尚不健全,案件裁判的许多标准尚不统一,2010年及以后的居间合同案件仍将居高不下,案情也将更加复杂,法院裁判的难度也会不断加大。 　　二、居间合同案件审理中的难点 　　通过对这两年司法实践中居间合同案件的分析可以发现,该类案件越来越复杂,且在案件的审理过程中存在诸多争议,司法实践中亦有不同法院作出了不尽一致的判决,存在同案不同判的现象。现将该些案件审理中亟待明确的难点问题分析如下: 　　(一)认定居间是否成功的标准不统一,从而导致对居间报酬给付条件的标准难以统一。 　　居间成功的标准就在于促成“合同成立”,但审判实践中对于如何认定“合同成立”存在不同的观点和做法。一种观点是只要买卖双方签订买卖合同,就可以认定中介公司促成合同成立,居间行为履行完毕,应当认定中介机构居间成功,委托方应当按约支付居间报酬;另一种观点认为,房地产居间合同是一种特殊的居间合同,买卖合同的签订不代表交易一定能够完成,中介机构全面规范履行居间义务也是其获取佣金的必要条件。因此,应全面审查合同未能履行的责任及居问人在此过程中是否依据诚实信用原则,按照法律规定和行业规范全面履行了居间义务。 　　(二)“跳中介”的行为难以认定。 　　居间人基于对委托人的信任付出大量劳动却得不到相应回报,委托人的行为无疑违背了诚信原则,然而对于认定当事人行为是否属于恶意“跳中介”存在难点。尤其在居间协议签订之后,买卖房屋的上下家以居间协议履行存在瑕疵或标的房屋不符合要求为由而解除居间协议时,很难判断买卖双方是否恶意。在这种情况下,买卖房屋的上下家后来签订的房屋交易合同虽得益于居间人的居间行为,但居间人对于委托人的不正当行为在取证上存在困难,不容易保护居间人的报酬请求权。 　　(三)居间合同中格式条款的效力认定意见不统一,从而导致同类案件裁判结果不同。 　　居间合同一般采用格式条款的形式,居间人在设立合同条款时,会提前考虑到各种风险可能,以合同条款预防风险的发生,比如不订约支付违约金条款、独家委托条款等等。至于这些条款的效力,有人认为,这些格式条款系中介公司事先单方拟定,双方未就内容进行充分协商,限制了委托人权利的行使,加重了委托人的责任,应认定无效。有人认为基于合同自由原则,委托人在签订居间合同时是知晓这些格式条款存在的,委托人选择同中介公司签订居间合同也完全是自己意思自治的结果,且目前二手房交易市场尚不规范,交易中诚信缺失,委托方为追求自己利益最大化而损害中介公司利益的现象普遍存在,因而这些格式条款的内容并不违反法律规定,不应否认其效力,否则将会打压中介行业发展的积极性。 　　(四)居间活动支出的必要费用难以细化。 　　由于对于必要费用如何计算法律没有明确规定,其具体数额则一般由法院酌定,从目前的司法实践来看,对于居间费用的判决,不同法院存在不同的判决结果。 　　三、如何解决这些难题 　　(一)认定居间成功及确定居间报酬给付条件的标准。 　　目前审判实践中,存在大量买卖双方签订房地产买卖合同但最终未能履行的情况,根据法条规定,我们可以看出居间成功的标准就在于促成“合同成立”,但是如何认定“合同成立”从而确定在什么情况下应该支付居间报酬存在争议。要解决这个问题,首先要明确居间的性质,笔者认为,房地产居间合同作为一种特殊的居间合同,买卖合同的签订不代表交易一定能够完成,中介机构全面规范履行居间义务也是其获取报酬的必要条件,因此应当全面