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* 房地产法 3、宅基地使用权制度 《物权法》第十三章明确规定了宅基地使用权的概念、取得、行使和转让等内容 4、地役权制度 地役权指因通行、取水、排水、铺设管线等需要，通过设立合同利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利 《物权法》第十四章明确规定了地役权的概念、设立、登记与灭失、地役权的效力、及其与其他物权的关系等内容 * 房地产法 （三）香港地区的土地所有及使用法律制度 ——土地所有权与使用权始终分离 1、土地所有权归香港政府所有 2、土地使用权实现批租制度 永业权与租业权 永业权始终属于香港政府 租业权即土地使用权，是香港政府将国有土地出让给民间购买人，购买人在约定时间内按指定用途使用土地而获得，可以转让、出租、继承。 土地批租的方式及其适用范围 ——公开拍卖、招标、协议、临时租地 3、土地收回 4、香港与内地的土地所有及使用制度比较 * 房地产法 四、土地所有与使用法律制度的发展趋势 （一）土地社会化：所有权由绝对保护向滥用禁止发展 法律对于土地的保护 静态保护——所有权 动态保护——用益物权 土地所有权绝对性 不可侵 自由性 优越性或强大性 土地垄断 所有人恣意使用 影响社会经济发展 导致弊端 发展趋势 土地所有权分解，由同一或不同所有者所有 规定土地所有数量，实现国计民生平衡发展 土地公共取得，使政府或国家用于公益事业发展 （即所有权伴随义务，个人利益兼顾国家、社会和他人利益） * 房地产法 （二）土地价值化：土地权利由以“所有”为中心，向以“利用”为中心的发展 土地所有权的强大性 追求所有权 行使现实支配和使用收益，限制了用益物权和担保物权 发展趋势 追求土地价值 设定多项他物权，促进土地有效利用 土地利用形态多样化，实现土地最大经济价值 所有权与用益物权共享 * 房地产法 （三）土地利用立体化：土地空间权理论已经形成并正受到法律的保护 土地利用已不限于地表的利用，而已经发展为立体空间，对地上和地下空间的合理利用已成为决定土地使用价值和价值的重要因素，构成了土地权利的不可分割部分 土地空间权，人们对土地地表上下一定范围内的空间支配权。如土地所有与使用权一样，空间权分为空间所有权和利用权，其中空间利用权分为物权性和债权性权利 （四）我国土地法律制度反思 已实现土地社会化 土地价值化在土地有偿使用制度中得到具体体现 仍需要弥补土地立法中的空白 ——如土地征收、农村集体土地的开发等问题 * 房地产法 第三节 房屋所有权 一、房屋所有权 （一）定义与要素 房屋所有权是典型的不动产物权，具有物权的所有特征，包括占有、使用、收益、处分权。 房地合一与房地独立 房屋所有权具有要式物权的特征，即设立与转移和存续均须遵守登记发证制度 （二）房屋所有权的取得、消灭 房屋所有权的取得包括原始取得和继受取得 房屋所有权的消灭，即因多种原因丧失或与原房屋所有人脱离 （三）特点：客体特定性、主体广泛性、交易自由性 * 房地产法 （四）房屋所有权类型 单独所有范围所有权 共同所有房屋所有权 共同共有 按份共有 按主体不同分 农村房屋所有权 城镇房屋所有权 国有房产 集体所有房产 私有房产 联营企业房产 股份制企业房产 港澳台投资房产 涉外房产 其他房产 按土地性质不同分 建筑物区分所有权 * 房地产法 二、建筑物区分所有权 1、产生的原因： 深层原因——住宅危机 直接原因——建筑物立体化发展 《物权法》第六章 对其进行了具体的阐述 2、概念 是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所权人（即每一个业主）对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。包括、共有所有权、成员权。 * 房地产法 建筑物区分所有权包括三种权利： 一是专有所有权，如业主对自有住宅的所有权； 二是共有所有权，如跟邻居的墙、过道等； 三是成员权，即共同管理权，如，小区的绿地是整个小区的人共同管理，其中最核心的问题是共同管理权。 3、特点 客体特殊性——建筑物区分所有权指向的建筑物具有可分性 内容复合性——包含三种权利，权利人拥有三种身份 要求三权合一，不可分离；与土地使用权相结合 并且受到一定限制，即，其权利的行使受相邻关系、管理委员会、物业管理的约束与管理 主体多重身份性——专有所有权人、共有所有权人、成员权人 * 房地产法 4、内容 （1）专业所有权 ——《物权法》第71条　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 1）特点 在三要素中具有主导性：其取得或丧失的同时，取得或丧失其他权利。 其大小决定另