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重庆公租房可持续运营机制的研究 　　摘要：通过分析我国现行公租房发展现状并结合成功的运营机制，本文分析了适合我国公租房体系可持续运营的机制，结果表明构建强有力的监督体系势在必行。在对公租房的房源和退出机制进行分析之后，本文为我国公租房的可持续运营提出了几点建议。 　　关键词：公租房；可持续运营；机制设计 　　中图分类号：F120.3文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013） 　　Research for Chongqing’s affordable house sustainable operating mechanism 　　Yang Xianyi 　　(Faculty of Construction Management and Real Estate, Chongqing University, Chongqing 400045) 　　Abstract：Through the analysis of Chinas current development status of affordable house, combining successful operating mechanism, this article analyzed the sustainable operating mechanism for China’s affordable house system, and the results show that building a strong monitoring system is imperative. After analyzing the availability and exit mechanism of affordable house, this article offered some suggestions for the sustainable operating for the affordable house. 　　key words: affordable house; sustainable operating; mechanism design 　　1. 引言 　　随着城市化进程的加快，我国房地产业取得卓越成就的同时也存在房价格上涨过快等问题，导致中低收入水平家庭的刚性需求得不到满足，为了解决这些问题，国家出台了保障房政策，提出“十二五”时期要建设保障性住房和棚户区改造住房3600 万套，尤其是大力发展公租房。本文探讨了适合我国公租房建设运营情况的可持续发展模式，提出了相应的建议。 　　2. 公租房可持续运营机制 　　2.1 公租房运营体系 　　公共租赁住房的资金、建设、分配、运营等诸多事项需要一个完善的体系来支撑，借鉴世界各国公共住房的发展经验构建出公共租赁住房运营体系，如图1所示。 　　 　　图1公租房运营体系 　　Fig.1Affordable House Operating System 　　政策保障体系是政府在公租房建设过程中提供一系列政策支持的体系，包括免除公租房建设用地的土地出让金，城镇土地使用税、土地增值税以及城市建设配套费等行政费用。 　　资金保障体系是在公租房建设运营过程中，通过银行贷款、公积金贷款、央企融资、房地产信托基金等筹集建设资金，通过运营期的公租房租金、商铺出售金、公租房出售金等偿还贷款本息，从而实现资金保障体系的良好运行。 　　运营体系是负责公租房的建设、运营部门的总称，它是公租房与需要人群接触的媒介，负责对项目的建设、公租房分配、管理等一系列后续工作的体系。 　　监督体系包括质量监督部门、财务监督部门和资格监督部门，通过监督、监理保证住宅质量，通过运营过程中的监督保证公租房使用人员符合法律要求等。 　　5个体系相互独立，但又彼此紧密联系，合力保障公租房的可持续运营。 　　2.2 公租房的资金保障体系 　　公租房面临的首要的问题是建设资金缺口较大，各地政府通过投资补助、贷款贴息、注入资本金、税费优惠等政策措施，鼓励企业参与公共租赁住房建设和运营。 　　资金保障体系包括前期建设资金投入保障和后期运营发展的资金保障。 　　建设期公租房资金来源的可持续性体系包括：1、政府财政投入和政策支持，包括中央专项、本级财政支出、土地划拨、税费减免等方式。2、市场融资，包括银行融资、公积金贷款、房地产信托基金、国企投资、发行债券等方式。 　　运营期公租房资金来源的可持续性体系包括：租金平衡利息、商业配套和公租房若干年后出售所得收入偿还本金。 　　2.3 公租房的运行体系 　　公租房的运行体系包括建设体系和执行体系。其中建设体系是指政府通过自己建造公租房，给予房屋所有者税收减免收储社会商品