重庆市住房置业担保风险控制的研究.docVIP

重庆市住房置业担保风险控制的研究 　　【摘要】 重庆市住房置业担保一定程度上提高了中低收入购买自用住房能力，保障了公积金贷款资金安全，为完善重庆市住房保障体系服务做出了重要贡献。但由于其面临的市场环境仍不完善，相关法律制度不健全，如何有效规避和化解风险成为重庆住房置业担保持续发展的基本前提。本文在分析重庆住房置业担保公司风险的基础上，结合重庆市实际情况，提出了相应可行的解决措施。 　　【关键词】 住房 置业担保 风险 措施 　　住房置业担保是指依法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带保证担保的行为。重庆市住房置业担保处在高速发展阶段，充满着机遇和面临着挑战，同时伴随着巨大的风险，怎么样面对风险是我们值得深思的问题。 　　一、重庆市住房置业担保的发展现状 　　2007年重庆市首家住房置业担保公司成立了，公司主要为住房公积金个人贷款承担连带责任保证担保，业务范围涵盖重庆市40个区县，伴随着重庆市城镇化的深化，购买商品房的人群进一步扩大，选择通过住房公积金贷款来购买住房的人越来越多，住房置业担保业务呈现快速发展的态势，经营规模和经营成果的增长率都保持年均70%以上，随着今年重庆市住房公积金贷款的条件进一步放宽，这种快速发展的态势还要加快。 　　二、重庆市住房置业担保风险分析 　　目前，重庆市住房置业担保面临的市场环境不完善、相关法律制度不健全、业务快速发展的处境，住房置业担保的风险正在被无形地放大，对住房置业担保风险进行分析，有利于保证住房置业担保健康发展。 　　1、担保主体错位带来的风险 　　重庆市住房公积金贷款过程中，借款人以所购房屋作为抵押，取得住房公积金住房贷款，重庆住房置业担保公司又对重庆市住房公积金贷款进行担保，重庆市住房公积金中心成为了担保主体。根据《住房置业担保管理办法》的规定，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保。住房置业担保的担保主体应为借款人。 　　由于担保主体的错位，导致在保后管理中的操作不便，住房置业担保风险加大。例如2010年，李某申请了一笔26万10年期的住房公积金贷款，因投资生意失败，年底其公积金贷款逾期未还，担保公司承担担保责任，为其代偿。由于担保主体是重庆市住房公积金中心，担保公司只能以抵押权人公积金贷款承办银行的名义作为起诉主体，担保公司承担了担保责任，却无法主导诉讼工作的开展，给后期追回理赔款带来困难。 　　2、抵押物处置带来的风险 　　重庆市公积金个人抵押贷款中，抵押权人为贷款银行，借款人违约后，住房置业担保公司对抵押物的并没有直接的处置权。只有在贷款银行将债权转移给住房置业担保公司或以抵押权人（贷款银行）的名义进行诉讼，并处置抵押物。由于担保公司不是债权人或抵押权人，所以无法掌握该诉讼案件的主导权，可能导致案件办理时间较长，致使抵押物处置周期变长，置业担保公司代偿金额回收速度变慢。 　　另外，处置抵押物也存在困难。公积金贷款客户中以中低收入为主，而且抵押物一般是这些客户家里的唯一一套住房，如果强行对其进行处置，会造成很多人无家可归的情况，考虑到社会稳定和国家的相关政策，一般对抵押物的处置，尽量采取协商处理的方式，促使借款人履行义务。 　　3、被担保人收入变动带来的风险 　　目前，公积金的缴存和贷款使用人除了有公务员、国企、事业单位职工工作收入相对稳定以外，进城的农民工、城镇个体工商户、自由职业人员也可以缴存公积金并享受贷款。公积金的使用人群扩大，使更多的人享受到这一政策。但正因为如此，住房置业担保风险在加大，借款人在住房公积金贷款时，住房置业担保公司对客户还款能力和征信情况进行审核，借款人符合条件，但是在偿还贷款过程中，进城的农民工、城镇个体工商户、自由职业人员这些收入不稳定人群，收入一旦的发生变动，将对还款产生较大的影响，可能会造成无法还款或延迟还款，置业担保公司代偿金额增大，资金压力变大，财务状况恶化，公司风险加大。 　　4、信息不对称带来的风险 　　住房担保置业公司在决定是否提供住房担保时，往往更多的是依据被借款人提供的个人资料。而借款人为了获得担保贷款，倾向于掩盖自己的负面信息，提交不真实的个人资料，而且置业担保公司也无法全面了解借款人的财产、收入和负债情况，无法对借款人的收入变动情况进行有效的监督和检查，使其在对借款人还款能力和信誉进行判断时造成偏差，公司代偿风险加大。 　　三、重庆市住房置业担保风险防范措施 　　对住房置业担保而言，风险是客观存在的，最重要的是如何通过有效的机制进行防范。在担保公司的风险管理体系中，风险防范是第一位的，可提高对给定风险水平的防范能力，其目的是使风