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重庆市公租房退出问题的思考 　　摘要：公租房的退出对公租房项目的良性循环发展十分关键。介绍了我国香港、新加坡、英国的公租房退出情况，并对重庆市公租房的退出的现状进行分析，最后对其退出的三种情况进行了思考。 　　关键词：公租房；退出机制；退出定价 　　中图分类号： 　　F2 　　文献标识码：A 　　文章编号：1672-3198（2013）20-0030-03 　　0 引言 　　公租房由于具有“公有”性质，其产权国家或政府所有，属于公共物品，这就客观上存在申请人可以“搭便车”的机会主义行为。当租房人因自身收入提高、住房条件改善，而已不再属于公租房保障的范围，不自动提出申请退出住房，这就挤占其他符合条件的轮候申请人的资源，造成公租房资源紧张，利用效率降低。或者有些租户不遵守租赁合约的规定，对有配租的公租房进行改造、另作他用或虚假申报，这些行为扰乱了公租房正常的运营秩序，不但使得其他轮候待配租的租户出现拥挤效应，使本该享受到公租房保障的人们得不到相应的公租房社会福利，还给相关工作的开展带来不必要的麻烦，阻碍公租房保障配租工作顺利进行。 　　杨嘉理（2011）认为公租房的违规申请利润空间大，而且“严进宽出”的制度设计不利于保障效果的实现。陈险峰、刘友平（2012）运用博弈论和比较研究的方法，指出政府管理部门应采取的策略，并对公共租赁房不同退出机制的效果进行了分析，并认为应采取自愿退出、强制退出和激励退出相结合的方式创新我国公共租赁房的退出机制。陈俊华、吴莹（2012）认为公租房准入与退出机制的核心内容为：在准入原则上，应对申请家庭总资产、收入上限的进行限制和动态调整；在配租过程上，对申请家庭进行打分，确定量化标准；在退出机制上，采取奖惩并举的方法，以经济手段和法律手段打击滥用公共资源者。因此，公共租赁房的退出机制对公租房制度和实现社会资源优化配置重要影响，对公租房退出若干问题的探讨是十分必要的。 　　1 国内外公租房的退出 　　1.1 香港公租房的退出 　　我国香港的双轨制的住房供给体系分为私营住房和公营住房，它成功解决了社会不同收入阶层的群体的住房问题。公营住房简称公屋，主要包括居屋和租屋两类。居屋是直接出售给购房人，要求转售时，购房人按照重置成本价格扣除折旧后补交地价款和一定地区的低级差价进行购买，其出售价格一般比市场上的商品房约低30%-40%。购买人在住满10年后，可以根据市场价值补偿低价给政府，然后购买人便可以将这房屋在市场上进行自由流通，且房委会有优先购买权。租屋是要求出租给符合资格的公营住房申请人，住户以租客的身份进行居住，没有房屋的所有权，其所有权归属房委会。相关的政府部门对其退出情况进行多渠道监督审查。出售居屋要先提交申请，待收到房屋署补价申请认收通知书后，才能订立买卖协议；否则，将被判罚款50万港元或者监禁一年的处罚。值得说明的是，由于居屋价格与低价商品房价格相近，同时其审查管理成本太高，香港政府的公屋管理部门于2003年做出了停止出售居屋的决定。 　　1.2 新加坡公租房的退出 　　对于组屋的退出与流转，新加坡政府设定了非常严格的条件，而且买卖组屋必须提供翔实的资料。申请购买公房的家庭月收入要控制在一万新元以下，并且居民在购买住房时，必须按照政府规定的标准面积购买，才可享受优惠。HDB严格限制居民购买组屋的次数，其规定，“每个家庭只能有两次直接向建屋发展局购买组屋的机会，但是不能同时拥有两处组屋。”关于购买定价问题，新加坡政府为了减轻住房保障人的财政压力，仅考虑建筑的成本费用，这样的购买价格比同类的商品房低了50%-70%。新加坡政府对被购买组屋的出租和出售情况作了相应的规定：（1）在出租方面，组屋被购买后，五年内不得出租，五年后可以出租组屋的一半，但必须要求购买人与租住人合住。购买人若要出租整间组屋，那么在其未享受津贴的前提下需住满3年，而享受了津贴的则需住满五年后即可出租整间组屋。（2）在出售方面，购买人在购买五年内不得出售组屋，而住满五年后可以按照市场价格出售，同时按要求支付HDB转售价的10%-25%的金额，或者加付新购住房售价的10%的金额。在年限限制方面，与出租情况类似，要求未享受津贴的须住满三年，而享受津贴的要住满五年。新加坡政府对于退出方面的监管是非常严厉的，对存在的造假、欺骗等行为可处5000新元罚款或六个月的监禁处罚。 　　1.3 英国公租房的退出 　　英国的保障性住房在流转方面制定了“优先购买权”政策。其“优先购买权”条款规定：租住公房的住户，住满两年后即有权以优惠折扣价格购买所住的公房，优惠折扣起点为房价的30%，租住时间越长，优惠的折扣比例就越高。对于购买公寓式套房的租户，折扣率会更高，居住两年后即可优惠44%。一般而言，向租户出售公房按居住年限折扣后，每