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第五章 房屋买卖 【考点30】房屋买卖市场的类型和特点 1.房地产买卖市场的类型 房屋买卖是重要的房地产转让方式，是房地产置业投资的主要途径。房屋买卖市 场是指所买卖的商品是房地产或房地产权益的市场。房屋买卖市场可能是固定的 交易场所，称之为有形市场，否则就是无形的。根据房地产的属性不同，房地产 买卖市场还可以做进一步的细分，分类方式如下： （1）新房市场和存量房市场 按照房地产流转次数，房屋买卖市场可以分为新房市场和存量房市场。新房市场 也称为增量房市场，是初次交易市场，其市场销售的主体是房地产开发企业等单 位；存量房市场也称二手房市场，主要是指已经发生过一次或多次产权转移的房 地产交易市场，其销售主体是拥有房屋所有权的个人或单位等房屋所有者。 （2）居住房地产市场和非居住房地产市场 按照房地产的用途分类，房地产市场又可以分为居住房地产市场和非居住房地产 市场。 （3）现房市场和期房市场 按照交易时房地产的开发状态，房地产市场可以分为现房市场和期房市场。现房 是指已经整体竣工并通过验收，购买后就可以入住的房地产；期房即预售商品房， 是从房地产开发企业取得的《商品房屋预售许可证》，可以公开销售开始直至竣 工交付之前的商品房。 （4）高档、中档、低档房地产市场 按照房地产的档次，房地产市场可以分为高档房地产市场、中档房地产市场和低 档房地产市场。 2.房屋买卖市场的特点 （1）垄断竞争性； （2）区域性； （3）周期性； （4）易于形成泡沫。 【考点31】房屋买卖市场参与者 1.卖方 卖方也称为房地产供给者，主要有房地产开发企业和房屋所有权人。个人出售房 地产的原因主要有住房改善、急需资金、获利变现、规避风险或离开本地。 2.买方 买方也称为房地产的需求者，任何单位和个人都可以成为房地产买方。 购买目的：自用、投资或者投机； 房地产需求：刚性需求、改善性需求、投资性需求、投机性需求等。 3.房地产经纪机构 房地产经纪机构是房屋买卖的中间商，随着市场经济和城镇化发展，房地产交易 中，通过房地产经纪机构成交的比例会越来越大。 它在房屋买卖中起到了提供房源、客源、价格信息，促成交易，协助订立买卖合 同，代办贷款、登记手续和房屋交验等作用。 4.其他专业服务机构 房屋买卖的成交还需要其他专业机构的参与，如金融机构提供贷款服务，房地产 估价机构提供抵押评估服务，律师事务所提供法律咨询服务等。 5.房地产市场管理者 房地产市场管理者主要是行政主管部门和行业自律组织。 （1）全国性的房地产市场管理部门是住房和城乡建设部； （2）全国性的房地产经纪行业自律组织是中国房地产估价师与房地产经纪人学 会； （3）行政主管部门及行业自律性组织在房屋买卖过程中的职能是管理、监督和 服务。 【考点32】房屋买卖 1.房屋买卖的条件 （1）新建商品房销售规定 ① 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； ② 持有建设工程规划许可证和施工许可证； ③ 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25% 以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； ④ 取得《商品房预售许可证》。 （2）商品房现售的条件 ① 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业 资质证书； ② 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； ③ 持有建设工程规划许可证和施工许可证； ④ 已通过竣工验收； ⑤ 拆迁安置已经落实； ⑥ 供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配 套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； ⑦ 物业管理方案已经落实。 （3）商品房销售代理的规定 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产经纪机构代理销售。《关 于进一步加强房地产市场监管 完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定， 实行代理销售商品住房的，应当委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代 理。 （4）商品房销售中的禁止行为 根据《商品房销售管理办法》、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预 售制度有关问题的通知》、《广告法》等的规定，新建商品房销售中的禁止行为主 要有： ① 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人 收取任何预订款性质的费用，不得参加展销活动； ② 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售； ③ 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不 得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房；