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上海中原物业有限公司诉陶德华案件剖析 　　摘要：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华一案是我国最高人民法院颁布的一起指导性案例。本案涉及到居间合同中的格式条款问题、违约责任问题等法律问题，最高院把它列入指导性案例，是在以典型案例的形式来解决类似案件中的法律争议。 　　关键词：跳单 格式条款 违约 　　一、案情简介及法院判决 　　原告上海市中原物业顾问有限公司（以下简称“中原公司”）诉称：其带陶某实地看房，双方签订《房地产求购确认书》。后陶某利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳开中介，私自与卖方直接签订购房合同，完成房屋交易过户手续，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶某按约支付中原公司相当于房屋实际成交价1%的违约金1.65万元。 　　被告陶某辩称：《房地产求购确认书》的“跳单”条款为格式条款，明显加重了对方的责任，应认定为无效。涉案房屋原产权人李某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶某并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”的违约行为。故不同意中原公司的诉讼请求。 　　上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决：被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决：一、撤销上海市虹口区人民法院（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决；二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。① 　　二、本案争议焦点 　　从原被告二者的诉称可知，双方当事人的争议焦点在于被告陶德华有无“跳单”行为，以此牵扯到的法律问题有：1、陶德华与中原公司签订的《房地产求购确认书》的法律性质；2、跳单条款的效力；3、陶德华是否构成违约。② 　　（一）陶德华与中原公司签订的《房地产求购确认书》的法律性质问题 　　陶德华与中原公司签订《房地产求购确认书》的目的在于，陶某意欲通过签定《房产求购书》来授权给中原公司，委托其代理自己提供签订房屋买卖合同，一旦合同签订成功，陶某则会依据《房地产求购书》向中原公司支付一定金额的报酬。通过该合同的订立的目的和条款来看，我们可以把它定性为居间合同。在本居间合同中，中原公司是居间人，其须向合同相对人提供订立合同的机会；而陶德华则为委托人，其在合同条款中接受中原公司所提供的订约机会并支付报酬。 　　（二）逃单条款的定性及效力问题 　　该逃单条款规定在《房地产求购确认书》中的第2.4条，该条原文是：陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。该条款式由中原公司事先拟定的，是为了和不特定的人签订合同而欲重复使用的，中原公司在于对方当事人签订合同时，对方当事人不应对该条款进行修改，当事人有两种选择，即接受该条款而签订合同或因拒绝该条款而不签合同。所谓格式条款是指，当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。因而《房地产求购确认书》中的第2.4条属于格式条款。从该跳单的格式条款中可以明显看出，该格式条款的制定者中原公司并免除其自身的义务也并没有加重合同相对者即陶德元的义务，也没有排除陶德元的权利，即没有规定陶德元不能与其他中介机构签订合同，没有规定陶德元需要履行其他义务，也没有免除中原公司及时提供信息的义务，因此该格式条款有效。 　　（三）陶德元是否构成违约 　　根据陶德元签订的《房地产求购确认书》中第2.4条的规定，解决陶德元违约问题的关键在于其是否违背了该跳单条款。该条款的中心意思是若陶德元通过利用中原公司提供的销售房屋的信息而擅自与卖方签订合同并拒绝履行给付义务即构成违约。因此，陶德元若构成违约必然要同时具备这三个要件：陶德元得到房屋销售的信息是由中原公司提供的；陶德元与卖方签订房屋买卖合同并未告知中原公司；陶德元签订房屋买卖合同后拒绝向中原公司履行给付义务。案通过法院的事实调查可得知，卖方不止于中原公司一家签订了居间合同，而陶德元并非只从中原公司一家之处得到李某的房屋销售的信息。而且，陶德元是在于中原公司签订合同之前就已经从立好公司和汉宇公司两家中介公司那里得到李某的房屋销售的信息，因此陶德元并非是因为从中原公司得到信息而与李某签订房屋买卖合同，因此陶德元并没有利用中原公司的行为。故而陶德元的行为不构成违约。 　　三、本案涉及到的法律问题 　　近年来，卖方找