深圳房地产中介门店港式管理实战知识课件.ppt

地产中介行业发展历程与趋势 2、房地产三个级别市场划分 土地市场 → 一级市场 发展商预售楼盘→二级市场 小业主转让物业→三级市场 3、二手房中介发展历程 合同制经纪公司 雇员制(店面)经纪公司 加 盟 特点: 经纪人自负盈亏,佣金一般公司拿少数(30%-40%)， 经纪人拿多数 （60%-70%）,佣金制度五花八门，个人作战，公司多法律风险。 特点: 底薪+提成+福利 规模化、量化式 管理，淘汰率高 团队作战 特点: 形式多样化， 收取加盟费或合作 制，在北方有一定 市场。 4、未来趋势 雇员制（店面） 港式、台式各领风骚， 南派港式，北派台式 加 盟 店 二、当前环境下的思维与对策 A、房价上扬，成交活跃 B、各大中介公司不断 扩充网络 C、各大中介公司管理人 才稀缺，员工难招 D、行业不太规范，投诉多 当前环境 二、当前环境下的思维与对策 A、适度控制发展规模 B、加强培训，格式化管理 C、重视子弟兵建设 D、提倡非功利竞争 对策 开店常见问题 1.好店无好业绩(位置好不等于业绩好，别人好不等于自己好) 2.开业了没经理（店长） 3.经理（店长）走马灯 4.好位置、高成本、无回报 怎么办？选人第一位（先有人，再开店） 门店拓展标准报告 市场分析 门店拓展 标准报告 保本点测算 门店拓展标准报告 可辐射楼盘数量 可辐射户数 市场置换率 中介占取份额 对手份额 市场分析 自己空间 新开门店保本点测算 费用 序号 项目 计算方法 合计（元） 开办费月摊销额（2年） 投资明细 1 装修费 110M2×330元/M2 36000 1500 2 电脑系统 2000元/台×15台+3500×2人 37000 1542 3 电话系统 50元/台×22人 1100 46 4 空调设备 7000 7000 292 5 报警系统 4200 4200 175 6 办公设备 打印机、传真机复印机、桌椅等 10000 417 7 招牌、内部装饰等 23000 958 8 办公用品及耗材 700 29 9 其它费用 4000 4000 167 开办费合计（元） 123000 5126 投资金额总计（元） 123000×2个月押金13200=136200 日常（经营）固定费用 序号 项目 计算方法 合计（元） 1 广告费 按10月份广告计划 6400 2 人工 800/月×18+2000+6600 23000 3 水电、电话费 5000 5000 4 办公费及其他 1200 1200 5 租金 6600 6600 6 行政摊销 按22人编制考核 16000 7 开办费摊销 133000÷24期 5126 8 宿舍费用 600×2个 1200 日常（经营）变动费用 变动费用比率：28% 税费比率：5.2% 每月盈亏平衡点： 64526÷（1-28%-5.2%） 96596 分店业绩承诺书 分店业绩承诺书（2006年） 区域 XX分店 新增 说明 业绩指标（实收） 业绩指标（创收） 拓点 年度业绩 （实收） 年度业绩 （创收） 年度业绩 上半年 下半年 年度业绩 上半年 下半年 厂房部 607500 175500 432000 675000 195000 480000 　 　 　 分店经理及高级分店经理、高级经理以创收业绩作为考核对象 创收业绩、成本月分配明细 月份 1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份 9月份 10月份 11月份 12月份 月完成 任务额 0 0 30000 45000 60000 60000 70000 80000 90000 90000 90000 60000 月份 1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份 9月份 10月份 11月份 12月份 月成本 支出 0 0 36750 36750 36750 36750 36750 36750 36750 36750 36750 36750 分店经理 承诺事项 1.严格遵守公司各项规章制度，维护公司利益，控制分行日常经营费用； 2.克尽职守，按期完成区域业绩指标，努力成为优秀区域； 3.团结帮助团队成员共同进步，合理公平分配业绩目标，并激励团队成员努力完成个人业绩指标； 4.如出现影响分店经营的重大事项（包括租金调整、行业政策调整等情况），服从公司对本分店业绩指标的调整，并相应调整物业顾问业绩指标； 5.区域连续六个月完不成业绩指标的80%，同意按公司规定对本人另行安排。 分店经理签字： 区域经理签字： 总监签字： 分管副总签字： 年 月