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一线城市公租房融资引入房地产信托投资基金问题剖析 　　[摘要]作为我国保障性住房体系的重要组成组成部分，公租房在解决“夹心层”群体住房问题中发挥巨大作用。一线城市面临高房价和大规模的外来常住人口流动问题，住房租赁需求旺盛。在增加一线城市公租房供给任务紧迫背景下，本文分析公租房融资面临的困境，并探究其成因。在剖析房地产信托投资基金运用于公租房融资优势基础上，对公租房REITs融资风险进行把控，并给出相应结论与建议。 　　[关键词]一线城市 公租房 REITs 融资 　　一、增加一线城市公租房供给任务紧迫 　　住房保障是我国社会保障体系的重要构成部分。“十二五”期间，国家持续加大住房保障力度，开工建设3600万套保障性安居工程住房。“十三五”规划提出，到2020年城镇保障性住房覆盖率达到20%以上，要为中低收入家庭或外来人口提供租赁房，基本实现住有所居的目标。根据我国近年来各地保障房建设运行的实践经验，在公租房、廉租房并轨运行趋势下，未来公租房将逐渐成为保障性安居工程的重点。随着公租房主体地位的突显，市场对公租房需求的日益增加，公租房建设面临巨大的资金缺口，其融资问题广受关注。在房价畸高的一线城市，广大“夹心层”群体租房需求旺盛，市场上租赁房源供给有限。扩宽融资渠道，创新融资方式，增加一线城市公租房有效供给，成为当务之急。 　　二、公租房融资存在的现实问题 　　（一）融资渠道单一，融资模式创新有限 　　我国公租房融资严重依赖于政府财政资金和金融机构贷款，融资渠道单一。近年来，重庆、上海、天津等城市通过各种方式吸收社会资本参与公租房的投资与建设，公租房融资渠道得到一定拓展。但总体而言，融资规模相对较小，成效有限，只能作为政府财政资金的补充，公租房财政资金缺口问题没有从根本上得到缓解。 　　（二）资金缺口增加，政府面临巨大建设压力 　　由于公租房具有保障性和政策支持性，在一定意义上可归属公共物品，政府难以推脱开发建设的主体地位。在“十二五”期间规划的3600万套保障性住房中，公租房占比高达30%，中央和地方政府承受巨大压力勉强完成建设任务。要达到“十三五”规划20%保障性住房覆盖率的新目标，在公租房逐渐成为住房保障主体趋势下，如无其他渠道增加资金来源，公租房融资缺口将进一步增大，更甚者将阻碍政府财政资金的正常运转。 　　（三）系统制度性安排严重欠缺，配套政策支持明显不够 　　总体而言，我国公租房融资缺乏系统制度性安排。不论是从方向和总量上安排的五年计划，还是中央政府每年的公租房具体建设计划，都没有明确规定公租房的资金来源和融资渠道。地方政府也只是从财政补贴、减免税收等政策层面支持公租房融资，而对于其他渠道如何参与融资、融资方式选择、资金限制、合同操作规则等具体细节尚未进行明确说明，也没有出台相应配套政策予以辅助支持。在此背景下，其他融资渠道难以参与同时也不敢参与公租房融资。 　　（四）融资管理办法落后，融资效率较低 　　从欧美发达国家建设社会住房经验来看，它们大多成立专业的非盈利性社会住房管理机构。这些机构虽隶属于政府却拥有独立管理权，参与社会住房的前期融资、房源筹集、建设以及运营管理的各个环节。但我国目前没有此类机构，也没有专业融资机构为公租房筹集相应资金。政府承担着公租房建设管理和监督运营的双重任务，这样既分散政府精力，也降低了管理效率。与此同时，地方政府相关部门的寻租行为、腐败问题等都会降低资金利用效率，阻碍公租房融资进程的顺利开展。 　　三、公租房融资困境的成因 　　（一）公租房收益率低，投资量大 　　我国公租房收入来源主要是租金收入商业配套设施收入，其收益率无法满足投资方的投资回报率要求和建筑方的利润率要求。其他社会闲散资金虽充足，但因公租房收益率低，?o法获得社会资金支持和信任。在投资体量上，我国公租房房源筹集和建设所需资金量巨大，远超过银行商业信贷承受范围，政府财政支持也难以为继。 　　（二）融资渠道有限，资本市场发展缓慢 　　由于公租房收益率低、投资周期长，银行类金融机构一般不愿为其授信，因此近年来公租房资金主要来源于政府财政拨款和各类专项资金。随着公租房需求的不断增加，即便财政支持力度加大也无法满足公租房房源筹集和建设的需要。在传统融资渠道有限且受阻的同时，我国资本市场发展缓慢。资产证券化、REITs等在国外发展成熟且应用广泛的融资模式，而在我国资本市场上却因各方面条件的不具备，难以转化为公租房融资的创新模式。 　　（三）政府主导能力不足，公租房政策制度不成熟 　　公租房作为一种特殊的公共产品，其开发建设和房源筹集现阶段基本是以政府为主导的。而我国正处在高速发展时期，各项基础设施建设和项目建设繁多，地方政府财政压力巨大，甚至背负庞大负债额。公租房单纯依靠政府主导融资，将会增加