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东亚国家住房保障制度比较剖析 　　【摘 要】 本文基于针对日本、韩国和新加坡三国的住房保障制度的比较分析，得到了三国在住房保障制度层面存在的两个共同点：保障对象明确，建立起了完善的住房分层保障体系， 按收入等级实施不同的资金支援；立法明确、法制健全。并依据分析结果，从三国在住房保障制度层面存在的两个共同点的层面出发，针对我国各级政府提出相应的政策建议。 　　【关键词】 住房保障制度 比较分析 政策建议 　　1. 问题的提出 　　住房保障制度是一个国家或地区政府为满足中低收入家庭的基本居住需要而采取的特殊政策，它是社会保障制度的重要组成部分。长期以来，国际社会对住房问题一向高度重视。雅典宪章①指出：“居住、工作、游息与交通四大活动是研究及分析现代城市设计时最基本的分类”。其中“居住是主要功能”；《联合国大会第二十五届特别会议特设全体委员会的报告》（文件编号：A/S-25/7/Rev.1）指出：“我们十分关切地注意到全世界城市人口的四分之一目前生活在贫困线之下，许多城市由于面临迅速的扩张，环境问题和经济发展缓慢一直不能解决提供足够就业、提供适当住房和满足市民基本需求的挑战”②。 　　1998年7月，中华人民共和国国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布全面停止住房实物分配制度，实施住房分配货币化制度，提出了建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系：这主要包括：大幅度调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，加快解决城镇住房困难居民的住房问题；对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。对最低收入家庭，由政府或单位提供廉租住房，以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅；发放住房补贴。如果房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，政府和单位应对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。 　　但在执行住房货币化改革的进程中，针对居民的住房补贴发放情况和居民对住房需求满足的程度非常不令人满意；业已存在的住房不公平现象进一步加剧并随着房价的疯狂上涨而恶化；经济适用房由于政策目标不明确，执行过程中失控现象严重，经济适用住房并没有成为供应主渠道，商品房的大量空置和经济适用房的供应不足的现象同时存在（2008年6月末，全国商品房空置面积为1.27亿平方米）。 　　东亚发达国家和新兴经济体的住房保障制度起步相对较早（与我国相比而言），法律法规相对较为完善，住房保障政策和制度发展相对而言比较成熟，且东亚各国在文化、习俗和价值观方面和我国较为接近，它们长期积累下来的较为成功的经验值得我国中央和地方决策当局学习和借鉴；。据此，本文拟通过比较研究的方式，在分析日本、韩国和新加坡住房保障制度的基础上，为我国中央和地方决策当局提供相应的政策建议。 　　2. 日本的住房保障制度 　　从全球的角度来看，日本的住房保障制度属于比较成功的，而这种制度成功的核心并不是房屋产权，而是用一套严密的制度设计，并由专门机构每年核定这些保障对象的收入，根据收入变化强制保障对象退出，确保保障性住房的好处由需要被保障的人来独享。日本的住房保障政策在“三法③”保障下顺利的完成了住宅的逐个五年建设计划。 　　从二战结束后至20世纪70年代上半期，日本采取了永久性的住房政策，《住宅金融公库法》、《住宅公团法》、《公营住宅法》成为政府住房政策的三大支柱，分别针对高、中、低三个不同收入阶层提供住房。在这段时期：1950年《住宅金融公库法》、《建筑基准法》出台；1951年《公营住宅法》出台；1955年《住宅公团法》出台；1960年《住宅地区改良法》出台；1965年《地方住宅供给公社法》出台；1966年《住宅建设计划法》出台；1969年《城市再开发法》出台。 　　从20世纪70年代下半期开始，尤其是20世纪90年代后期，日本对保障房政策进行了一系列的修订。在这一段时间：1978年部分修改公库法的法律；1981年《住宅·都市整备公团法》出台；1993年《提供特定优质出租住宅法》出台，由地方公共团体和地方住宅供给公社民间事业者对民间土地所有者所建造的优良租赁住宅进行补助或征借，作为租赁住宅提供给中产阶层（也通过房租补贴形式）；1995年降低住宅建设成本紧急计划出台和实施；1999年《城市基础设施建设公团法》出台；1999年关于促进优质出租住宅供给的特定措施出台和实施；2001年《确保老年人居住安定法》出台、住宅金融公库改为独立行政法人；2003年《城市再生特别措施法》出台； 2007年金融公库改组为住宅金融支援机构，来满足不同时期的住房融资需求。2005年以后制定了2006-2015年的“居住生活基本计划”，设定了住宅性能水准、住宅环境水准和居住面积水准，并提出必须采取的政策措施。2006年