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东北三省房价支付能力剖析 　　内容摘要：本文对我国现行房价收入比存在的缺陷进行分析，对平均房价与可支配收入两个指标进行修正，引入了更加合理的房价购买力比公式。在此基础上，以东北三省2010年统计数据为依据，借助于新公式，对各省居民的住房支付能力进行了系统分析，对存在的问题提出了相关的政策建议。 　　关键词：住房支付能力 房价购买力比 有效购买力 　　房价收入比的界定 　　城市的发展由于自身的经济、地理的环境不同而千差万别，住房市场的运行情况更是不尽相同。为了能更准确的反映城市居民的住房支付能力，本文将从居民实际有效的支付能力角度出发，在对我国现有的房价收入比的计算方法进行改进的基础上，以各省2010年有关数据为依据，分析我国居民的住房支付能力。 　　对房价收入比计算公式的修正 　　（一）对新建房平均房价指标的修正 　　根据我国目前的现状，本文将高、中、低档住房，分别用别墅高档公寓、普通商品房和经济适用房来表示。修正后的新建房平均房价的计算公式为：修正后的新建房的平均价格=。 　　其中，P表示平均价格，W表示权重，i=1，2，3，分别表示别墅高档公寓、普通商品房和经济适用房。 　　Pi=（第i类房屋销售总额/第i类房屋销售总面积）×第i类房屋每套平均面积 　　Wi=第i类房屋销售总额/新建房销售总额 　　每套第i类房屋平均面积=第i类房屋销售总面积/第i类房屋销售套数 　　（二）对户均家庭可支配收入指标的修正 　　户均家庭可支配收入中包含居民生存的必须品消费，且生活消费性支出是刚性的，并考虑到未被计入家庭可支配收入中的“隐性收入”问题，用户均家庭对住房的有效购买力来代替原有指标，从而更准确的体现我国居民对住房的支付能力。即： 　　户均家庭对住房的有效购买力=年人均可支配收入×隐形收入调整系数-年人均生活性消费支出×户均家庭人口数 　　对于“隐性收入调整系数”，国家统计数据的一些缺口可以有效地反映“隐性收入”的存在，自2002年，城镇居民的储蓄存款增加额超过了职工工资总额，这些收入未被统计到居民收入对居民支付能力的影响已经不能忽视。因此，将年人均可支配收入扩大1.2倍作为实际人均可支配收入，即隐性收入调整系数为1.2（曹振良，2004；徐滇庆，2005；李培林等，2008）。修正后的模型为房价购买力比公式为： 　　房价购买力比=修正后新建房的平均价格/户均家庭对住房的有效购买力 （1） 　　房价购买力比合理取值范围分析 　　本文以东北三省各省2010年统计数据为例。假设买房者以工作年限内工资作为购房唯一资本来源，不考虑突然的巨额收入或他人赠与的资本遗产等。再假设买房者购房方式有两种，用存款一次付清或以每月等额付息的方式在商业银行全额贷款，不考虑首付比例。 　　（一）存款-房价购买力比 　　考虑东北三省各省居民以存款金额对房价的最大承受能力，得： 　　户均家庭对住房的有效购买力=年人均可支配收入×隐形收入调整系数-年人均生活性消费支出 　　由居民存款负担的最高房价=户均家庭对住房的有效购买力×各省居民年均住房支出占存款比重×（1+实际存款利率）i （2） 　　其中，i为存款年限，i=1，2，3，4，5…… 　　实际利率=名义存款利率-当年各省通货膨胀率 　　在居民用存款负担的最高房价的情况下，存款-房价购买力比公式为： 　　存款-房价购买力比=由居民存款负担的最高房价/户均家庭对住房的有效购买力 （3） 　　各省存款-房价购买力=各省居民年均住房支出占存款比重×（1+实际存款利率）i （4） 　　指标取值说明：名义存款利率取2010年底央行颁布的5年期及以上的零存整取、整存零取利率，为2.75%。2010年各省通货膨胀率由当各省CPI增长率替代。各省居民年均住房支出占存款比重，由于居民购房年支出平均额难以直接获取其统计数据，所以本文用居住用房屋年销售额来替代，得出各省居民2010年均住房支出占存款比重=居住用房屋年销售额/（居民年末存款余额+居住用房屋年销售额）。由于我国企业职工法定退休年龄结构为，男年满60周岁，女年满50周岁，女干部则年满55周岁退休，根据我国民法的相关规定，年满18周岁即可参加工作。所以各省居民最大工作年限为32-42年。取中位数37年作为各省居民平均工作年限。 　　指标取值如表1、表2所示。 　　将表1、表2数据代入公式（4）经计算得出各省存款-房价购买力比，如表3所示。 　　（二）贷款-房价购买力比 　　考虑各省居民以可贷款金额对房价的最大承受能力，得： 　　每年家庭等额还本付息额=贷款本金×[r×（1+r）n]/[（1+r）n-1] （5） 　　其中，r为贷款年利率，n为贷款年限，n=1，2，3，4，5…… 　　贷款本金可以理解为家庭