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中小型房地产企业发展战略剖析 　　摘要：就我国中小型房地产企业的生存状态进行了SWOT分析，并对中小型房地产企业的发展战略进行了探讨。 　　关键词：房地产企业；中小型企业；SWOT分析；发展战略 　　中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）020-0000-02 　　目前，我国中小房地产企业数量占房地产企业总数的95%左右。随着一系列宏观调控政策的实施，中小型房地产企业的经营活动举步维艰。中小型房地产企业欲获得长足发展，必须制订适合自身的发展战略，在竞争中求生存，在调控中谋发展。 　　一、中小型房地产企业SWOT分析 　　（一）中小型房地产企业的内部优势（Strength） 　　中小型房地产企业的优势主要表现在以下几个方面： 　　第一，满足市场多样化需求能力强。差异化的房地产商品是购房者的客观需求。中小型房地产企业为生产小规模、个性化、差异化的产品提供了现实可能性。 　　第二，低利润市场产品的提供者。大型房地产企业把目标锁定在高利润市场。中小房地产企业的产品正好填补了市场的空白，满足了不同层次、不同区域消费者的需求，形成了完整的房地产市场梯度消费层次体系。 　　第三，市场适应能力强。中小型企业因资金及实力所致，开发中小规模的项目，风险容易控制；另外，还有船小好掉头的优势。 　　第四，社会关系资源广。中小房地产企业大多数是从施工企业转型而来，与施工管理机构有着广泛的联系；加上项目开发过程中与相关部门（土地管理部门、规划部门等）建立的良好关系，拥有广泛的社会关系资源。 　　（二）中小型房地产企业的内部劣势（Weakness） 　　中小型房地产企业的劣势主要表现在以下几个方面： 　　第一，资源的获取能力弱。主要表现为：（1）融资渠道单一，融资数量有限。中小房地产企业主要通过银行贷款来融资，由于贷款条件较为苛刻，获得的资金非常有限。（2）土地储备不足，获取土地难。资金不足直接导致了地荒。 　　第二，管理方式落后。很多中小房地产企业以家族式管理为主，管理中以感情代替制度，家长式“一言堂”。 　　第三，人才的吸纳以及培养能力弱。中小房地产企业除了不具备吸引人才的实力外，也缺乏人才培养的机制和人才发展的氛围。 　　第四，项目管理经验、能力有限。中小房地产企业开发的项目一般局限于当地或附近区域，且数量少、规模小，项目（尤其是大型项目）管理经验不丰富，能力没有得到充分锻炼。 　　第五，战略思路不明朗。面对市场的转型，中小房地产企业缺乏明确的战略管理思路。 　　（三）中小型房地产企业的外部机会（Opportunity） 　　第一，多样化需求的增加。主要表现在：（1）市场进一步细分。除了地理位置、价格、质量、交通等因素外，人文环境、生态环境等因素也越来越多地被购房者考虑。市场需求的多元化，使产品进一步细分，中小房地产企业获得了占领细分市场的机会。（2）国际人士在我国购置房产也呈上升趋势。需求特点为规模适度、特殊要求多，中小企业可以通过人性化的服务争取到国外客户。 　　第二，新的外部商业机遇。（1）城市化进程给中小房地产企业的生存和发展提供了契机。2010年至2015年，中国城镇化率由47.5%提高到51.5%。城市化进程中房地产开发市场的小容量、低水平、低利润，为中小房地产企业提供了巨大的生存空间。（2）商业地产，尤其是城市新型商业综合体的发展方兴未艾。中小型房地产企业可以集中优势资源涉足新的开发领域。（3）十八届三中全会提出的土地流转改革以及住房制度改革中涉及到的小产权房和保障房改革也为中小房地产企业提供了新的商机。 　　第三，中国房地产市场的垄断并未形成。据统计，我国有近5万家房地产企业，像万科这样的房地产巨头，其发展目标也仅仅是到2015年占有5%的市场份额。所以，中小房地产企业具有广阔的生存空间。 　　第四，改革的深化提供了新机遇。十八届三中全会提出的“完善金融市场体系”改革以及“建立城乡统一的建设用地市场”改革为中小房地产企业融资和获取土地资源提供了新的机遇。 　　（四）中小型房地产企业的外部威胁（Threats） 　　第一，宏观调控对购买力的负面影响。政府近几年综合利用土地供应、金融、税收、限购、交易管理等政策对房地产市场所进行的调控，以及十八届三中全会提出的“加快房地产税立法并适时推进”的改革，均对购买力产生了负面影响。 　　第二，房地产消费趋于理性。（1）房地产泡沫使得不少潜在的购房客户持币观望，同时投资者开始转投其他资产。（2）舆论对房地产企业不良现象的揭露，逐渐引导消费趋于理性。 　　第三，房地产市场竞争程度加剧。随着房地产市场开放程度的提高和国外公司准入条件的放宽，外资和外商的涌入进一步压缩了中小房地产企业的生存空间。 　　二、