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中国房市结构性泡沫剖析 　　摘要：我国正处于新型城化高峰期，对商品住宅尚有巨大的需求空间，所以在供求总量上不存在房地产泡沫，但由于供求结构差异导致的时间和空间上的结构性泡沫确实存在，因此不仅需要对中国房市的需求侧进行调控，更需要对中国房市的供给侧进行宏观调控和微观改革，以促使中国房市健康稳定发展。 　　关键词：房地产泡沫；时间上的结构性泡沫；空间上的结构性泡沫 　　自1998年房地产正式作为国民经济支柱产业政策推出以来，中国房市可谓高潮迭起。其实，中国房市有别于任何他国房市，以致任何经济学理论都难以解释，任何他山之石都不能攻之。 　　一、中国房市有没有泡沫？ 　　关于经济泡沫的认定，专家们各执一词，认定标准林林总总。按马克思的理论就是价格严重背离价值，按西方经济学理论就是价格严重高于购买力水平。何谓“严重”？对房地产泡沫的判断有三个硬指标。 　　租售比。所?^租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售租比一般界定为1：200至1：300。如果租售比低于1：300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。中国的房屋租售比普遍低于风险值，据2016年6月21日《每日经济新闻》报道，厦门房屋租售比高达1∶756 ，63年才能收回购房本钱。 　　房价收入比。房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3至6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。从国际货币基金组织《2016年中期全球房价观察报告》看，中国的北京、上海、广州、深圳房价收入比高居20倍以上。 　　房价增长率与 GDP 增长率的比值。该指标是根据房地产泡沫的含义来设计的，是测量虚拟经济相对实体经济偏离程度的动态指标。有学者测算出该指标的警戒值为2，假如超过2，则说明房地产业存在泡沫。姑且不论该文测算的错误与科学性，单就其中一个增长率为0时就难以计算和解释，故可忽略。 　　无论按照上述哪项指标来衡量，中国房地产泡沫化严重都板上钉钉，并且随时有破灭的危险。关于中国房地产泡沫破灭的预言十年前就开始了，但直到2016年，房价还在涨，泡沫还在增，就是破不掉，以致有专家戏称其为“刚性泡沫”。刚性泡沫还能称为泡沫吗？不是泡沫又是什么呢？ 　　认定中国房市有没有泡沫还是要从经济学基本原理和国情入手。经济学原理告诉我们，价格最终是由供给和需求关系决定的，无论是劳动价值论还是效用价值论都是在揭示这种关系。劳动价值论是从人与人之间的关系中抽象出来的理论，效用价值论是从人与物之间的关系中抽象出来的理论。从两种价值论主要观点来看，劳动价值论显然是从供给方分析的，认为生产商品社会必要劳动时间决定商品的价值量，是一种客观价值论；效用价值论是从主观方面分析的，一种主观心理评价，边际效用决定价格，是一种主观价值论。经济发展的长期演进趋势就是由单位产出劳动时间下降和边际效用递减共同决定的。劳动价值理论是供给侧理论，它的基础是客观的成本；边际效用递减原理是需求侧理论，它的基础是个人的消费能力和客观需求。 　　据此可以认为，只要房屋价格不严重违背价值，只要在总量上仍有需求空间，只要买房者目的是用来住的，中国房市就不存在泡沫之说。 　　中国房市供给侧有何特色呢？根据马克思《资本论》中著名的公式：商品价值=不变资本+可变资本+剩余价值，我们建立了管理会计中的量本利模型：销售单价×销售量=总固定成本+单位变动成本×销售量+税前利润。在房市中就是：房屋销售单价=单位固定成本+单位变动成本+单位毛利润。其中：单位固定成本主要是楼板地价；单位变动成本主要是每平方米建造费用。从全国范围来看，房子的每平方米建造成本差别都不太大，单位毛利润主要受销售价格、楼板地价制约。楼板地价是由开发商与地方政府之间通过土地“招拍挂”方式决定的。姑且不论其中有多少非市场性因素，地方政府期待每宗土地都以“地王”成交却是不争的事实。对地方政府来说，土地成交的心理价位往往由评估公司预测出该地块房产上市时的价格，再反推出楼板地价来决定。由于地方政府掌控着决定房产板块品质的公共资源的流向和节奏，所以对房价的预期基本是精准的，对地价的评估也是入木三分的。若无中央政府调控和宏观政策变动，土地成交价格的变动趋势往往就成了房价变动的风向标。据此可知，开发商赚取的利润往往都在合理的范围内。只有当楼盘上市时突遇“调控”结束甚至“救市”开始，在卖方利益群体的合力操控下，房价突然升级，才会产生暴利。故可得出两点结论：一是地方政府主导了中国房市供给侧；二是土地成本是房价的主力构成。由于地方政府的土地收入是基础设施建设的主要财政来源，会通过国民收入的再分配回馈给了最终买家，因此就不能认定房