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中小城市房地产开发成本分析 　　摘要:有效实施房地产开发成本管理是实现良好经济效益的重要举措之一，本文从中小城市地产开发成本控制入手，对土地成本，建安成本，政府税费进行了分析，并对如何降低中小城市房地产开发成本这个问题提出了自己的几点看法。 　　关键词:房地产开发 成本分析 成本控制 成本管理 　　引言 　　随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，房地产商获利方式已经从单纯的经营利润发生了改变。现在的房地产商在获得经验利润的同时，要想不被市场淘汰，除了必须提供适合的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。成本控制贯穿于房地产项目开发的全过程，如何做好房地产开发成本的控制，是一个值得研究的问题。房地产开发项目成本按构成内容划分，可分成土地开发成本、建筑安装工程成本、期间费用三大类，笔者主要对这三类房地产开发成本的控制进行了分析。 　　一、土地成本分析 　　随着我国经济的发展和城市化进程的加快，我国城市的规模正不断扩张。我国开始推行城镇土地使用制度改革后，土地由无偿使用向有偿使用转变。这一措施的实现大大提升了城乡镇土地利用率，提升了土地的价值，为城市建设提供了基本资本支持。在城市房地产开发成本中土地成本成为一个重要的影响因素。其中，包括向国家交纳的土地出让金，土地上原有的房屋、设施、构筑物、苗木、附作物的拆迁补偿费用。办理土地使用权证需交纳的各种规费以及政府随出让土地使用权向使用者分摊的城建配套费、增容费等，土地开发成本的高低主要体现在投资项目商品面积所占比重上。在投资的项目中，由于种种原因并不是所有的房屋都成为了商品销售房屋，其中有一部分公共服务用房是无偿的提供给社会的，这一部分房屋占有土地但却无法为投资方赢利，所以造成了投资项目商品产出率低的现象。因为此导致了投资方无法赢得效益或者效益低下，所以就有了投资方漫天要价的现象。 　　二、建安成本分析 　　建安成本既是建筑安装工程成本，在一般中小城市建设中建安成本一般占总成本的40％―60％左右。它是指直接用在工程建设的总成本费用，从数字可以看出它在总成本中占较大的比例。其主要包括的内容很多，大体可以分为两类：主体建筑工程费和主体安装工程费 　　与其它房地产开发成本相比，这一成本较其它成本来讲是比较刚性的，因为在开发前开发商往往都有一定的额度范围。但是随着建筑安装水平的增加，一些新型的建筑材料的加入，在材料的选择上，设备的选型上，工程量的增减、对施工队伍的选择上等等，这些因素都直接影响着建安的成本。这就要求开发商在项目的进行过程中既要保证工程质量又要对以上因素做好有效的选择和评定，以求很好的控制建安成本。 　　三、政府税费分析 　　税费在我国房地产开发成本中所占比例也比较大，一般占成本的15％―25％左右。其中包括了与房地产开发建设相关的所有税收，如房产税、耕地占有税、土地增值税、外商投资企业和外国企业所得税等。除了这些必交的税收外，开发商还要向地方政府交纳一定的行政费用。这些费用一般由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取，往往项目繁多且规范性差。所包括如征地管理费、商品房交易管理费、大市政配套费、开发管理费等等。 　　四、降低成本的方法和措施 　　在基本了解了房地产开发项目的成本构成后，我们要对降低成本的方法和可采取的措施进行一定的探讨。在这里我们主要通过在房地产开发项目成本构成方面浅析房地产开发成本控制的方法 　　1、土地成本控制措施 　　想要控制土地成本首先要了解土地成本主要来自哪里？决定土地成本的因素主要有以下几个方面： 　　第一取决于土地的地理位置 　　土地的地理位置直接决定这它的价值，处于城市中心的土地，因为处于商业中心，且周围交通条件便利，市政配套基础设施较好所以价值很高。正与其相反，处于城市外围的边远地段的土地因为其商业贫瘠，交通相对闭塞，市政配套基础设施较差，所以价值当然不及位于市中心的土地，土地价格也比市中心便宜的多。如果按照土地的用途来进行分析的话，商业用地的位置主要要看周边的繁华程度，临街状况如何，这些情况好的话地价自然会有所提高，反之则难免有所降低。而住宅用地的位置则要综合许多的因素，如周围的环境绿化情况、市政设施的配套情况，还有安全程度及与市中心的远近，交通是否便利等等。工业用地的位置要视产业的性质，原料产品的运输，还包括环境因素，即在处理工厂可能产生的污染方面，工业废料的处理方面，综合视之。总体来说其都大致遵循一个原则，凡是位置优越的土地，地价就会较高，反之则会较低。 　　第二取决于土地的面积 　　面积因素即是指土地面积的大小，由于土地面积的不同，其价值也随之不同。一般来说，面积较大的土地，其地价一般较高，而面积相对较小的土地，其地价一般较低，但是，这并不是绝对的。土地面积的大小对于地价产生的影响