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中国二三线城市房价剖析 　　【摘要】 中国二三线城市的房价问题逐渐引起政府和社会民众的注意，中国一线城市的房价分析的影响已趋于成熟，本文致力于从房地产定价模型方面分析中国二三线城市的房价。选取济南、沈阳、厦门、南昌、哈尔滨、西安这六个比较有代表性的二三线城市，分析其2005―2012年中商品房的价格变化趋势。本论文的重点也是创新点在于详细分析中国面临的当前的国际和国内的新形势对房地产市场特别是对二三线城市的房价的影响，最后根据分析对二三线城市房地产市场的价格进行长期的预测。 　　【关键词】 房价 经济政策 成本定价 价格预测 　　一、研究背景和研究意义 　　中国现在的经济大环境正在发生改革和变化，在宏观经济发生变化的同时中国的经济政策包括房价政策也正在改革和变化。中国国际环境和国内环境的大变化都将对中国的房价市场产生较为深刻的影响，而且中国国内环境的变化使得中国的二三线城市房价问题越来越受到重视。中国的宏观经济政策也会对二三线城市的房价产生不同的影响。中国对北京、上海这样的一线城市的房价的研究比较多，而且政策也比较注重大城市的房价动向。由于中国国际环境和国内环境及政策的变化，对二三线城市房价的研究分析变得越来越重要，而且就中国的房价政策来看也在逐步推进二三线城市房价的改革。中国政府出台了一系列的政策，主要是用来调控一线城市的房价，当然也有针对二三线小城市的。由于一线城市购房受到限制，很多人投资房产的目标转移到了二三线的城市，目前来说二三线城市房价涨势超过一线城市。但是今后几年、几十年的趋势将会怎样呢，房价无论怎样火爆总会有它的规律，本文致力研究二三线城市长期房价的变化。这会是很多人比较关心的焦点，也从客观的方向说明了中国经济和政策的发展方向，众所周知中国房地产市场在中国经济中占有很大部分的比例，而且中国二三线城市的房地产市场更是占了中国房地产市场的大部分，城市房价也会对大学生的就业观产生影响。据调查70%的2014年应届毕业生毕业后会选择回二三线城市就业放弃了以往的想要留在一线城市的想法，这和中国的经济环境是有关系的。包括一线城市就业压力大、房价高等因素都迫使毕业生选择离开。还有就是中国的国际形势也正在经受非常严峻的考验，WTO2.0将对中国经济产生影响。这些因素都将会对中国二三线城市房价产生影响。随着越来越多的毕业生选择去二三线城市发展二三线城市的房价问题也将越来越受到人们的关注。 　　二、对二三线城市房价的分析 　　1、房价的变化趋势 　　房价的变化趋势总体来说是上涨的。由于2008年全球面临的经济危机的环境，2008年厦门的房价有一个回落的趋势，但是其它几个城市的房价并没有受到影响。根据更多数据的分析，二三线城市房价的变化是会受到国际因素的影响，但是影响程度会小于一线城市。根据图2可以看出各地房价的变化是会随着GDP的上升而上升的，这就说明各地的房价会随着经济的发展而变化。从图3中可以看到各地人口的变化也是逐年稳定增长，房价的变化是随着人口的增长而增长。 　　2、房价变化与利率汇率的关系 　　数据的选取为济南、厦门、南昌等这六个城市2002―2012年房地产的商品房平均价格。一般来说，绝大多数宏观经济时间序列是非平稳的，若采用非平稳时间序列来研究变量之间的关系，很可能出现谬误回归，得出错误的结论。因此在建立数据模型之前，首先应对数据的平稳性进行检验。对于时间序列平稳性检验应用最广泛的是ADF单位根检验。只要其中任何一个模型中ADF值大于单位根检验临界值，结论是序列中含有单位根；如果ADF值小于单位根检验临界值，结论是序列中不含有单位根，为平稳序列。 　　是一个平稳序列。因此，变量HP、LR、DR和ER之间可能存在协整关系，需要我们进一步检验。协整检验的意义在于，能寻找出两个或多个非平稳时间序列的长期均衡关系，揭示出经济变量之间的内在联系。在本文中，协整检验的目的是检验存款利率、贷款利率、汇率和房价之间是否存在长期稳定关系。 　　回归结果表明，房地产价格指数与存款利率的关系并不明显。说明存款利率的调整，无论对投资性购房者而言，还是对借贷的消费性购房者而言，对其资产选择的影响并不大。 　　在房地产价格与贷款利率的实证分析中，可以看出两者存在显著的正相关，与理论不相符，这与我国利率制度的不成熟有直接关系。房地产的开发建设周期较长，长期来看，对开发商而言，可以调整开发建设规模，借贷利率弹性较大。但对于购房者而言，房屋是生活必需品，需求缺乏弹性。所以长期内，购房者的贷款利率弹性小于开发商的贷款利率弹性，当中央银行提高贷款利率时，商业银行的放贷成本增加，同时开发商和贷款购房者的借贷成本也上升，减少了房地产的供给和需求，供给的下降幅度大于需求的下降幅度，导致房地产价格上涨。因此，国家不能单一的通过利率手段来抑