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中国房地产金融生态剖析 　　2015年，央行持续实施稳健宽松的货币政策，市场流动性不断释放，房地产行业资金面明显好转，融资成本逐步降低，为房企加速吸收金融资本及向金融业转型营造了良好环境。年内，央行实施了五次降息，四次全面降准，以及扩大逆回购、中期借贷便利（MLF）、抵押补充贷款（PSL）等多种货币政策工具组合，并改革存款准备金考核制度、扩围信贷资产质押再贷款试点等，市场流动性和可贷资金大幅提升，有效改善房地产金融生态环境。 　　作为资本市场发展的新纪元，2015年资本市场各项制度建设加速改革与完善，监管层进一步放松了公司债、再融资限制，市场主体不断扩容，房企直接融资规模迅速提升，以大规模低成本融资替代银行贷款等高息负债，促使房地产行业整体融资成本不断走低。同时，房地产金融格局的变化及房企的金融化趋势更是年内行业发展的亮点。房企在吸收金融资本推进跨界融合的过程中，继续聚焦优势资源加快资本扩张、深入涉足传统金融业务、加快开展新兴金融业务、积极探索创新融资模式。随着行业的金融创新加快，一个以房地产为核心，金融业、物业服务等多业态协同作用的大金融发展格局正在形成。 　　一、中国房地产上市公司融资状况分析 　　2015年，国内货币政策继续保持稳健宽松，降息降准和多种货币政策工具组合等使得市场流动性大幅增加，房企融资环境持续好转。在此背景下，房地产上市公司紧抓机遇加大融资力度，直接融资和间接融资均呈现一定程度的增长，尤其是融资成本更低的公司债、定向增发等迅猛增长，为房地产上市公司优化融资结构、加速吸纳金融资本，实现企业战略转型提供了强劲保障。 　　1.地产行业开启直融时代，公司债发行火爆升温 　　继2014年再融资开闸之后，2015年监管层进一步放松公司债和再融资限制，房企融资渠道再度扩展。在利好政策驱动下，上市房企直接融资加速，融资规模呈爆发式增长。融资成本更低的公司债、定向增发、中期票据等日渐替代银行贷款、信托等高息负债成为房企融资的主要方式，融资结构不断优化，融资成本重心不断下移。 　　2.龙头房企获银行青睐，贷款依赖度持续降低 　　2015年以来，随着国内货币政策逐步宽松，房地产市场尤其是一线城市楼市明显回暖，银行对于开发贷款的惜贷情绪有所缓解，放贷意愿有所增强，但受限于楼市整体库存压力不减，企业投资动力不足，银行开发贷款虽然继续保持稳健增长，但增速较上年有所回落。2015年房地产开发贷款余额6.56万亿元，同比增长16.5%，增速比上年回落6.1个百分点。其中房产开发贷款余额5.04万亿元，同比增长17.9%，地产开发贷款余额1.52万亿元，同比增长12.8%，增速分别比上年回落3.8、12.9个百分点。 　　2015年，银行业继续强化“名单制”管理，实力强、规模大、资金回笼快的优质房企，特别是龙头房企更受银行青睐。从2015年房企银行贷款数据来看，银行贷款仍为房企重要资金渠道，部分优质上市房企仍获大额度银行综合授信。其中，恒大地产于2015年年初即获中国邮政储蓄银行、中国农业银行、中国民生银行和中国银行共计1000亿元的综合授信，用于民生住宅开发、社区金融、新型城镇化建设以及供应链金融和其他领域等的合作。 　　3.海外融资热情降温，融资优势持续弱化 　　受人民币贬值、美联储加息及H股下跌等因素影响，海外融资成本进一步上升，低成本优势不再，内地房企海外融资呈现高位回落。统计数据显示，2015年房企完成投资额中利用外资296.5亿元，同比下降53.6%。 　　尽管总体融资难度加大、成本上升，但海外债券市场仍为部分房企获取资金的重要渠道，优质房企仍成功发行了多笔低息债券。恒大地产、碧桂园等房企，部分5年期发债年利率均远高于2015年房企国内5年期公司债平均发行利率5.14%，房企海外发债的融资成本整体上升明显；同时，华润置地、中海地产等具有国企背景的企业，凭借较好的经营业绩和稳健的财务表现在海外仍然能够成功发行年利率较低的债券，其中中海于2015年7月发行的6亿欧元债券票面利率低至1.75%，不仅创造了中国上市房企境外债的最低利率，也是中国房企首次发行欧元债，反映了投资者对其财务能力高度认可。 　　二、中国房地产公司IPO及新三板融资分析 　　1.赴港上市融资热情减退，A股高估值吸引房企回归 　　相比于2014年的火爆，2015年受人民币贬值、美联储加息、房企的存货周转速度减慢等多重因素影响，全球资本对中国房地产市场投资开始持谨慎态度，上市房企估值普遍走低，内地房企的赴港上市热度开始减退。2015年，内地包括辰兴发展、新明中国、融信中国、佳源国际控股以及伟业控股等5家房企赴港上市，但整体融资规模并不高，其中伟业控股以介绍形式登陆市场，融信中国招股发行3.375亿新股，最终总募资额仅为17.7亿港元。