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共有产权住房制度剖析 　　摘要：随着社会经济的不断发展，住房逐渐成为国民生活的基础，事关着社会的常稳安定。然而，在中国近代经济发展当中，社会群体中分化出一部分具有中低收入水平但不满足现有住房保障制度要求的夹心层群体，这导致了住房问题愈发严峻。在对住房问题的研究之下，共有产权住房制度的推广显得至关重要。因此将对共有产权住房制度进行理论分析，以北京地区为例，找到现有的问题，并对具体施行办法进行总结和建议。 　　关键词：住房保障；共有产权；夹心层 　　中图分类号：D9文献标识码：Adoi：10.19311/ki2017.30.061 　　随着经济的发展，住房成为国民日常生活的一大保障，与此同时出现了一部分夹心层群体。共有产权住房制度解决了夹心层住房的刚需问题，并根据社会实际情况进行具体的实施，做到大方向一致、部分地区细分的细化变动。 　　1共有产权住房制度的理论分析 　　由于夹心层群体的扩大，共有产权住房制度对于中国现阶段情况而言是非常有必要的，解决住房问题刻不容缓。因此，对共有产权制度进行理论分析是首要之务。 　　1.1共有产权住房制度的定义 　　共有产权住房制度是一种建立在共有产权住房基础上，政府以最大限度支持首次购房需求、满足无房家庭的住房刚需为目的的制度。且必须经政府批准，由政府让渡部分土地收益给符合条件的群体，作为保障对象和政府按照合同形式，与政府共同分摊所有权。 　　1.2共有产权住房制度产生的原因 　　共有产权住房制度的出现具有必然性，但制度发展迅速来自于不同因素的外力作用。共有产权住房制度产生的主要原因有： 　　（1）共有产权住房制度在英国的成功对我国产生了积极影响。 　　共有产权住房的形式发源于英国。英国的共有产权住房制度，指政府对一部分有一定购买能力但购买能力尚且不足的群体提供的社会保障性的住房制度。从1980年开始，英国为减少财政负担、减轻中低收入家庭的经济负担和提高住房自有率，开始实施了“共有产权计划”，经过了三十多年的发展让英国的共有产权住房制度相对成熟。2007年，有学者根据MHO和Tower Homes这两家公司过去20年英国伦敦主要实行共有产权的住房公司的数据分析得到，大部分补助对象对共有产权住房十分满意，这对我国的住房制度产生了一定的积极影响。 　　（2）夹心层群体不断地扩大。 　　夹心层是指在社会群体中不符合廉租房租赁条件、又买不起经济适用房的城市低收入住房困难家庭或不符合经济适用房申购条件、又买不起商品房的低中收入住房的家庭。它的扩大首先来自于国民寻求安稳的传统观念，但更重要的还是国民收入差距的问题。我国强调先让部分人富起来，再由富人带动社会经济的发展。这就导致了在一定程度上，先富的群体把中低收入水平的人挤出了商品房行列。在这样的环境之下，经济适用房以政策之名渔商品房之利，更是加剧了夹心层这个群体的规模。 　　（3）社会保障制度的完善。 　　住房作为家庭财产的重要组成部分，是维持社会安定必不可少的关键因素。因此，保障中低收入水平的群体住房利益显得格外重要。近十年，在出台廉租房和经济适用房的同时，面对新的庞大的夹心层群体，政府的住房保障制度必然面临更新，共有产权住房制度的提出是必然的。 　　2共有产权住房制度在北京实例分析 　　2014年4月1日，住房和城乡建设部确定北京、上海、淮安、成都、深圳和黄石作为全国共有产权住房试点城市。由于各个地方的实际情况不同，部分具体规定会有所略微差异。2017年8月6日出台的《北京市共有产权住房管理暂行办法》对共有产权住房制度从适用范围、职责分工、建设计划等进行了明文规定，并开始了在北京地区的试点试行。本文将以北京为例进行分析和解释说明。 　　2.1共有产权住房更加具有保障性 　　北京地区明确共有产权住房类型为自主性商品房，这也意味着北京地区共有产权住房拥有较多的商品性（商品性主要表现在共有产权住房可出租）和较少的保障性，也就是说共有产权住房兼具了保障性住房和商品房的双重属性。《北京市共有产权住房管理暂行办法》对此做了说明，已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。虽然保障性对比与其他地区的共有产权住房的保障性相对较少，但是却更利于共有产权住房价格的透明，对于保障对象而言更加放心。 　　2.2产权住房制度更加具有创新性与进步性 　　政府通过土地拍卖让渡的部分价格和减免税费等优惠条件，换取共有产权住房的产权，并将部分产权让渡给保障对象。因此，北京地区共有产权住房个人和政府之间的产权比例即政府?渡的部分权益。北京地区偏向于政府逐渐过渡产权，而个人可以从政府手中逐渐购买产权直至个人完全拥有产权，这将会是共有产权住房制一大创新特点。保障对象在取得房产所有权满5年