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住房金融风险防范的举措剖析 　　【摘要】中国住房金融经历了从无到有、再到相对完善的发展过程，尤其近年来随着国内房地产市场持续上扬快速发展，住房金融风险问题凸显，需要时刻监控并防范。文章主要分析了当前我国住房金融发展的现状以及在发展过程中存在的主要风险，并针对这一现状提出防范住房金融风险的对策建议。 　　【关键词】住房金融 现状 风险 防范措施 　　【中图分类号】F0 【文献标识码】A 　　住房金融是围绕住房信贷而展开的各种金融活动的总称，它以筹集和通融住房资金为核心，包括住房开发、建设、流通、消费、修缮等过程中通过金融机构而筹资的各项活动。住房金融以服务对象的不同可以划定为：房地产金融和住宅金融，前者主要是为房地产开发商进行住房的开发建设以及交易经营等提供金融服务，而后者则主要是为居民消费者个体房屋建造或购买、装修或维修等活动提供服务的。目前我国的住房金融的主要作用是为住房开发、流通以及消费来提供一定的筹集或融通资金的金融工具，从而保证社会住房再生产的资金供应，实现其产业的良性循环发展。 　　住房金融风险则主要是指由于决策管理或一些客观因素而使得从事住房金融业务的金融机构遭受资产收益或是信誉等方面的损失。住房金融风险需要时刻监控并防范，这是与其自身的特性有着密切关系的，住房金融风险具有一定的社会性，从事住房金融业务的金融机构其自有资金在其整个资产中只占一小部门，其运作的大部分资本都是来自社会公众的投资，一旦发生金融风险，就会引起社会公众的疯狂挤兑。在住房金融的实际操作中，住房金融机构与社会公众、其他机构甚至同行业机构之间都存在着复杂的债权与债务的关系，一旦一个住房金融机构发生风险，与之相连的个体和各种机构都会受影响，进而引发多米诺骨牌效应。而且，随着全球化进程的加快，世界各国在经济上有着密切的交往，这也使得一国发生的金融风险往往会影响到其他国家的经济发展，甚至蔓延为全球性的金融危机。 　　新形势下政府对房地产金融市场的引导 　　目前我国的房地产市场已经充分的市场化，随着土地市场的规范，房地产金融体系也初步建立。在经过2002年的短暂回落后，房地产业又迅速发展起来，这虽然对国民经济发展起到了刺激作用，但与此同时也引发房地产投资过热、房价居高不下等问题。经济研究者普遍认为我国房地产存在巨大泡沫，并随时可能危及整个国民经济的稳定。为此我国出台了一系列房地产金融政策，试图通过政策调整来引导房地产市场的健康发展。 　　政策引导方面，在2000年到2002年间，我国在房地产金融领域实施较为稳定的货币政策，制定了严格的房地产信贷规定。在2003年到2005年间，为了进一步防范房地产金融风险，我国出台了121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对多套商品房、别墅、高档商品房的购房者提高首付款比例，且无优惠利率。在此期间，中国银监会发布文件，收紧房地产信托。在2006年到2008年上半年期间，我国在2006年上调了放贷利率，2007年有6次加息，并将二套房首付提高到40%，利率也要高于基准利率。在2008年下半年到2010年间，在2008年下半年，我国两次降低贷款利息，2009年，在政策规定条件下，优质客户可以申请七折优惠利率，2010年，为了抑制房地产泡沫，国务院出台了“国十一条”，规定二套房首付不得低于40%，严控二套房购买。2011年至今，我国继续加强对房地产金融的调控，在2013年出台了“国五条”，要求房价过高的城市限制二套房的购买，提高其首付比率与贷款利率，2014年上半年我国房地产行业出现结构性过剩，因此房地产价格略有下跌，但到下半年，我国各地相继取消限购政策，中国人民银行与银监会共同发布了“9?30房贷新政”―《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，实施了较为积极的房贷政策，这一系列房地产新政刺激了当时较为低迷的房地产市场，促使房价回暖。 　　与政策引导较为密切的则是价格，数据分析显示，在2000年到2002年期间，我国房地产价格还保持稳定状态，从2003年起，房地产价格陡增，且在之后几年持续保持大幅上涨状态，在2005年到2006年，房地产涨幅较稳，但在2007年出现价格暴涨，各地地王频现，政府紧接出台相关调控政策后，房地产价格有所下跌。2008年上半年我国持续实施金融紧缩政策，房地产价格得到有效控制，但在下半年，国际金融危机爆发，政府出台了“四万亿救市计划”，又刺激了房地产价格上升。受2010年房产金融政策调整，我国房地产价格起伏较大。2011年，我国继续加强对房地产金融的调控，央行全年加息3次，实施紧缩的货币政策，抑制商品房需求，上半年房地产价格小幅上涨，到下半年则有略微下滑趋势。2012年我国房地产金融政策有所微调，但未突破限购、限价等政策，因此房价虽涨，但幅度不大。2013年，我国虽然