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公允的价值信息披露规范性剖析 　　摘要：随着公允价值计量属性的应用，公允价值信息披露问题逐渐引起重视，投资性房地产的公允价值信息主要以表外披露为主，从其年度报告数据分析来看，投资性房地产公允价值信息披露的规范性不足，因而有必要从披露制度上对明细项目予以调整，并进一步完善监管制度，促进信息的公允、充分披露。 　　关键词：投资性房地产 公允价值信息 规范性 　　◆基金项目：浙江省教育厅科研资助项目（项目编号：Y201328748）研究成果 　　一、投资性房地产公允价值信息披露内容 　　有关投资性房地产公允价值信息披露制度主要以部门规章为主，如财政部颁布的《企业会计准则》、证监会颁布的《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第2号――年度报告的内容与格式（2007年修订）》、《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号――财务报告的一般规定》（2010年修订）、《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号――公允价值计量相关的信息披露（征求意见稿）》（2008年12月31日实施）等。表外披露主要内容归结为以下几点： 　　（一）财务信息披露内容。 　　1.业务数据摘要。（1）非经常性损益。《发行证券的公司信息披露解释性公告第1号――非经常性损益》（2008年12月1日实施）指出非经常性损益项目包括“采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益”。（2）公允价值计量项目。要求披露投资性房地产的期初余额、期末余额、当期公允价值变动及对利润的影响。 　　2.合并财务报表项目注释。（1）公允价值计量的投资性房地产。要求采用公允价值计量模式的投资性房地产，应分项列示其初始成本、公允价值变动累计金额以及账面价值的期初账面余额、本期增加额、本期减少额、期末账面余额。（2）公允价值变动损益。要求披露投资性房地产的公允价值变动损益来源、本期发生额和上期发生额。（3）其他综合收益。我国财政部于2009年颁布的《企业会计准则解释第3号》规定从2009年1月1起企业应当在附注中详细披露其他综合收益各项目及其所得税影响，以及原计入其他综合收益、当期转入损益的金额等信息。 　　3.其他重要事项。披露以公允价值计量的资产和负债项目，投资性房地产的期初金额、本期公允价值变动损益、计入权益的累计公允价值变动、本期计提的减值和期末余额。 　　（二）非财务信息披露内容。投资性房地产采用公允价值模式的，应披露采用公允价值计量会计政策的选择依据，投资性房地产所在地存在活跃房地产交易市场的认定依据；从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，披露公允价值确定方法，采用的估值技术，以及对投资性房地产的公允价值进行估计时涉及的关键假设和主要不确定因素；披露公允价值计量内部控制，包括公允价值的内部报告程序，相关机构的估值论证及验证程序等。 　　二、投资性房地产公允价值信息披露规范性分析 　　投资性房地产采用公允价值计量模式的上市公司并不多，从2007年的18家到2010年的27家。本文分析的基础数据来自这些上市公司年度报告（来源于巨潮资讯网），年报数据时间从2007年到2011年。从这些上市公司年度报告披露的表外数据分析，投资性房地产公允价值信息披露的规范性还存在不足。 　　（一）规范性不足表现。 　　1.财务信息披露口径不一。上市公司对项目披露的理解存在差异，导致披露信息参差不齐，使上市公司之间的信息缺乏可比性，如下页表1所示。公允价值信息披露规范与否一定程度上将影响信息的质量，也不利于投资者的阅读分析与理解。 　　2.非财务信息披露缺乏完整性。从年度报告披露信息来看，对于制度规定需要披露的公允价值计量会计政策选择依据、活跃房地产市场认定依据大部分上市公司能予以披露，只有少数公司没有做到，如泛海建设。公允价值确定方式有资产评估报告、调查报告、参考同类房地产市场价格，也有个别公司没有披露此信息，如世贸股份、海欣股份在2010年的年度报告中都没有提到，其中海欣股份2010年投资性房地产公允价值变动损益占利润总额的比重为67.53%，公允价值取得是否可靠将直接影响利润的真实性。2011年度报告中少数上市公司对估值中可能存在的关键假设和主要不确定因素予以披露，如正和股份、中航地产等，多数上市公司不重视此信息。此外，金融街、方大A等少数公司在2011年度报告中披露有关投资性房地产公允价值内部控制制度，不过很少涉及公允价值内部控制报告程序、估值复核等相关信息的披露。 　　3.投资性房地产转换及处置业务披露缺乏统一规范格式。按《企业会计准则》的要求，上市公司需要披露投资性房地产转换情况、理由、对损益或所有者权益的影响，披露投资性房地产的处置情况及对损益的影响。由于对具体的披露格式规定较少，因而实际信息披露比较分散，不够充分