从产业链视角看房地产业营改增税收效应.PDFVIP

□改革探索 从产业链视角看房地产业 “营改增”税收效应 杨模荣（副教授），鲁 彩 【摘要】以单个企业缴纳税款的变动来判断“营改增”的税收效应忽视了“营改增”完善产业链中增值税抵扣链条，及 其避免重复征收流转税的核心功能，难以反映“营改增”实际的减税效应。基于产业链视角的分析清楚地表明，“营改增”对 企业的不动产投资具有十分巨大的减税效应，而对于居民购买住房征收增值税则可能会导致税负加重。本文建议：为企业 建造不动产设置必要的“营改增”实施过渡期，以解决进项税额抵扣问题；对住宅销售制定增值税税收优惠政策，避免因税 负增加导致房价大幅上涨。 【关键词】产业链；房地产业；营改增；税收效应 【中图分类号】DF432.1 【文献标识码】A 【文章编号】1004-0994（2016）13-0022-4 一、“营改增”税收效应分析的误区 从全产业链的视角来分析；另一方面，全产业链中参与企业 从现有文献和财政补贴政策来看，对“营改增”税收效应 众多，在分析模型中不可能把所有企业都包括进来。因此，就 分析的最大误区就是仅仅从单个企业应纳流转税额的变动 “营改增”这一事件的影响来说，还应区分相关方（企业应交 来评估“营改增”的税收效应。我国在房地产业实施“营改增” 流转税受“营改增”影响）和不相关方（企业应交流转税不受 是大势所趋，本文首先阐述“营改增”税收效应分析原则、分 “营改增”影响）。分析房地产业“营改增”的相关方，应首先了 析方法，进而在对房地产业实施“营改增”的税收效应进行案 解房地产业实施“营改增”的背景情况，如下图所示： 例分析的基础上提出对策建议。 二、“营改增”税收效应分析原则 （一）税收效应分析的负税人原则 从本质上来说，无论是增值税还是营业税都属于商品生 产流通环节的间接税，其税负是可以转嫁的。处于生产流通 环节的纳税义务人不是税收的实际负担人，而是在销售产品 或提供服务时将税收转嫁给了下游企业，后者再继续转嫁， 由最终消费者承担税负，即产品或服务的消费者是负税人。 因此，只有从负税人的角度来分析才能真正了解“营改增”的 房地产业实施“营改增”的背景 税收效应。从宏观税收收入的角度来看，负税人税负增加对 应于国家税收收入增加，反之亦然。从微观产业链之间税收 可以看到，不动产的生产投入中既有增值税应税项目， 负担分配的角度来看，负税人税负的增加或减少并不一定会 如水泥、钢材等，也有增值税非应税项目。“营改增”之前，不 产生相同金额的消费价格增加或减少，消费价格的调节速度 动产及其附属物为非增值税应税项目，生产投入中增值税应 取决于市场供求和行业竞争状况。但是，无论身处何种市场 税项目所包含的增值税税额到不动产环节就自动固化为建 环境，企业清楚地理解“营改增”的税收效应是制定正确市场 造成本。房地产业实施“营改增”最直接的结果是使不动产由 竞争策略的基础。然而，应该从哪些方面分析“营改增”对负 增值税非应税项目变为增值税应税项目，实质的效果是打通 税人的税收效应呢？ 了房地产全产业链的增值税抵扣链条。 （二）税收效应分析的相关性原则 假设，房地产业“营改增”包括不动产销售和提供建筑劳 在假设流转税可以转嫁的前提下，一方面，分析“营改 务，实施“营改增”后不动产销售的增值税税率为11%，提供 增”的税收效应不能仅局限于产业链上的某一个环节，应该 建筑劳务的增值税税率为6%。应纳流转税受到“营改增”影 □ 财会月刊2016.13 ·22· 改革探索□ 响的企业，即“营改增”的相关方，包括上游提供建筑劳务的 项税额，假设其他条件不变，“营改增”后增值税应纳税额计 建筑企业、房地产开发企业、和下游将不动产用于生产经营 算公式如下： 的增值税一般纳税人企业。为房地产开发企业提供钢材、水 增值税一般纳税人“营改增”后增值税应纳税额=“营改 泥等增值税应税物品的