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以房养老问题剖析 　　摘要：随着老龄化进程逐步加快，养老问题不仅关系到民生问题，而且关系到国家的发展和稳定。传统的养老方式已经不能满足老年人的养老需求，我国开始尝试和探索“以房养老”这种新型的养老模式。本文针对“以房养老”的模式、风险和政策建议进行了探讨。 　　关键词：以房养老 倒按揭 风险 建议 　　“十二五”规划纲要中提出对弹性退休制度的研究，引起了关于退休制度的热议，也引发了众多关于养老问题的思考。在传统养老方式不能满足老龄化社会养老需求时，我国开始尝试“以房养老”这种新型养老模式。 　　一、我国 “以房养老”的背景 　　1.我国老龄化状况 　　国际上通常把65岁以上人口在总人口中的占比达到7%作为进入老龄化社会的标准。根据这一标准，我国显然已经进入了老龄化社会，并在逐步加快。根据1995年到2012年的人口数据，我国65岁人口占总人口比重在1995年为6.70%，2012年增长至14.3%。同时，我国2012年人均GDP约6094美元，而同期美国人均GDP则为49802美元。在与发达国家有较大差距的情况下，我国经济呈现了“未富先老”的特点。 　　2.老年人的收支状况 　　老年人的支出主要集中在食品、医疗、营养保健方面，并随生活质量的提高和第三产业的发展增加了休闲娱乐、养老服务等消费。 　　老年人收入的传统来源不外乎退休金、养老保险及子女对老人的赡养等。而这些收入存在很多问题。 　　首先，养老金等社会保险形式主要存在两个问题。一是广大失业人员和农村居民并不在养老金的支付群体范围内。二是在养老金的支付范围内，仍存在“广覆盖、低支付”的问题。截至2011年末，我国参加基本养老保险的人数为28391.3万人，其中离退休人员为6826.2万人，而养老保险支出额为12764.9亿元，平均每人每年得到养老金仅1.87万元。 　　其次，子女养老负担不断加重。中国传统模式是“父母抚养子女，子女成年后赡养老人”的双向关系。随着80后独生子女一代进入青壮年，这一代人逐步肩负起赡养老人和抚养后代的责任。1995年我国的负担老年系数为9.2%，2011年上升至12.27%。目前典型的“421”家庭中，家庭负担越来越重，传统的养老方式愈益无法满足老年人的养老需求。 　　面对庞大的养老需求，我国开始尝试一种新的养老方式― “以房养老”。这种方式的做法是将自身拥有的房产，通过倒按揭等形式将资产变现来获得收入，以支撑部分养老需求。 　　二、“以房养老”的模式 　　通过对国外成熟模式的分析以及在我国的尝试，基本上可以将“以房养老”划分为三种模式：出租、换房和“倒按揭”。 　　1.出租 　　即老年人将自己的房子全部或部分出租，以租金支撑养老；出租后住在子女家、养老院，或郊区的房子。其优点在于租金收入较稳定，老人仍拥有房子的产权。而问题则集中于养老院的的服务质量和生活质量参差不齐，郊区的医疗机构和基础生活设施远不如市区便利。 　　2.换房 　　换房实质是出让房子的产权购买价值更小的房子，以差价收入作为养老收入。换房主要有以下两种方式： 　　一是以大换小。即将面积大、价值高的房子换成面积较小的房子，获得差价作为养老资金来源。目前我国房地产价格不断上涨，通过这种方式老年人可以获得一笔可观收入。然而，由于我国房地产市场尚不成熟，供求严重失衡加上炒房资金庞大，房产价格被严重扭曲，无法保证老年人房产顺利变现并且实现合理的价值。 　　二是以市区换郊区。将位置优越、价值较高的房子换成郊区价值较低的房子。然而却面临郊区的医疗资源和水平困扰，而老年人又是疾病多发群体，这就制约了老年人向郊区迁移。 　　3.“倒按揭” 　　“倒按揭”是“以房养老”模式中较为普遍的一种做法，即将房子的产权抵押给银行并向银行贷款，银行以房产价值为依据向老人支付养老金，老人去世后房子的产权收归银行，银行通过出售或其他方式处理房产，将获得的收入用来偿还老人的贷款本息。老人将房子抵押给银行，既不用搬离自己的房子，而且可获得银行支付的养老金，不失为一种“两全其美”的养老模式。 　　三、“倒按揭”存在的风险 　　1.政策法律风险 　　首先，我国目前在“以房养老”方面尚缺乏全面的法律法规保障，缺乏公正健全透明的法制环境。这就制约了该模式在我国的发展。 　　其次，我国缺乏相关政策支撑和引导。“以房养老”在我国属于新兴业务，其成本收益具极大不确定性，逐利的商业金融机构多持观望态度，这就需要鼓励性政策促其积极安全地运行该业务，政府也要加强风险控制和监管。 　　2.房屋土地使用权和房龄风险 　　我国法律规定，居住用地使用权为70年且使用期满后收归国有。此外按我国建筑设计标准，商品房龄大多为50年。而大多数60岁以上老人拥有的商品房，不仅土地使用权剩余年限已经不多