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商业银行个人住房抵押贷款风险剖析 　　【摘要】我国经济发展的现阶段，发展房地产个人信贷业务意义重大，风险不容忽视。近几年来，我国多数商业银行正在着手进行信贷业务的结构调整，积极实施零售战略发展规划，已将发展个人信贷业务作为摆脱资本约束，增强盈利能力，实现可持续发展的重要措施。但实践表明，国外银行在个人信贷业务大规模发展阶段，都不同程度地出现高风险。起源于美国，波及全球的美国次级房贷大危机又一次昭示了房地产个人信贷业务绝非银行可以等闲视之的。因此，加强房地产个人信贷业务风险及措施的研究就具有十分重要的现实意义。 　　【关键词】金融危机；商业银行；住房抵押贷款；信贷风险 　　【中图分类号】F8 【文献标识码】A 　　【文章编号】1007-4309（2011）05-0056-2 　　 　　在个人消费信贷中，由于个人住房抵押贷款占据重要的位置。近年来，个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的业务，被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的重要手段。个人住房抵押贷款业务已成为商业银行重点拓展的贷款投向。现阶段，住房贷款已成为社会最关注的问题。目前我国商业银行个人住房贷款的风险管理机制依然不够完善，随着我国个人住房贷款业务的迅速发展，所存在的问题也逐步暴露出来。 　　一、房地产个人抵押贷款业务涉及的外部风险因素 　　主要包括法律保障、外部环境不完善和居民个人超额负债等因素。 　　（一）房地产金融法律法规存在诸多问题，也存在不少立法空白 　　 国家、地方和部门颁布了一系列法律法规、规章和司法解释，但是从整体上看，房地产金融法律法规滞后于房地产经纪活动和房地产金融业务的发展。这样，势必影响房地产个人贷款法律层面上的安全保障。个人住房抵押物自身特点，加之执法部门的执行力度，往往使抵押权人“望诉兴叹”。 　　（二）房地产金融的外部环境不完善 　　首先，缺乏完善的可行有效的个人信用等级制度，对个人资质评估缺乏统一客观的标准，没有一套完善的个人信用系统，同时实名制制度执行还不够到位，商业银行难以获得全面的客户信用信息。这种信息的不对称，往往出现虚假的个人收入证明等行为，而取得更大的贷款额度，增加了贷款的风险程度。其次、缺乏房地产市场信息系统和预警预报体系，当前我国房地产市场发展迅速，投资需求和消费需求旺盛。在这种情况下投资者和商业银行往往会对房地产的发展趋势过度乐观，从而产生一些非理性行为。这就需要一个系统的信息平台，而在这一领域还是空白，造成的后果容易形成局部地区房地产过热。而银行因为信息的局限性，无法长远规划房贷政策和贷款机构，由于过度看好房地产市场而产生冲动放贷，有了房地产市场信息系统和预警预报体系后，商业银行可根据这一信息系统有针对性地做出政策调整。 　　（三）居民个人还贷压力超负荷风险 　　 按国际通行看法，月收入的l/3是居民个人房地产贷款按揭的一条警戒线，越过此警戒线出现较大的还贷风险，并可能影响居民生活质量。近几年，与大多数行业效益利润水平相比，房地产业一直保持了较高的投资收益，明显高于社会平均利润率，加之我国房地产市场尚处于不成熟时期，一些房地产开发商及个人可以通过一些非正常手段牟取高额利润。而且近年股市低迷，资本的流动性和趋利性使大量资金不断流入房地产领域。过热的市场必然会吸引大量的投资和投机行为，而投资和投机行为又会进一步刺激市场。 　　二、房地产个人抵押贷款还存在商业银行自身的风险因素。 　　（一）操作风险 　　 目前银行在房地产个人贷款突出表现在：一是贷前调查经办人员风险意识不强，履责不到位，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法、合理性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入细致进行调查，如实际主体未封顶的公司，调查人上报资料显示主体已完全符合按揭贷款条件。二是抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品价值失真或抵押无效。三是无纸化审批的实现，相关人员的减少给房地产个人贷款的风险防控增加了新的难度。 　　（二）流动性风险也是商业银行在房地产个人贷款的一大风险因素 　　 通常个人住房抵押贷款长达10-30年，借款人以分期支付的形式偿还债务，这个周期跨度非常大。而通常银行吸收存款负债多为2-5年，资产负债结构不匹配，造成银行信贷资金的不稳定，使之面临较高的流动性风险。由于我国目前尚未建立抵押贷款二级市场，无法通过资本市场和住房抵押贷款的有机结合，为商业银行提供化解风险的有效工具。同时银行业激烈的竞争使得各家银行纷纷提高个人住房按揭成数，最高达80%，贷款成数越高，房地产的实际价值与贷款额之间的差距越小，相应风险也就越大，虽然在个人住房贷款中以房地产作为借款的抵押物，但当借款人不能按期还款时，贷款银行可以从处