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商品房销售合同法律效力浅述 　　摘要：随着近些年来我国城镇居民住房的商品化、社会化，我国房地产业得以迅猛发展，商品房销售过程中宣传、认购和交付等问题的合同纠纷也日益增多。鉴于此，本文笔者就以上问题的法律效力进行阐述。 　　关键词：商品房；销售合同；法律效力 　　由于近年来，人们法律意识普遍增强和有了法律依据，此类诉讼案件的数量更是呈现大幅度上升趋势。综观案件的诉讼成因，商品房买卖合同纠纷涉及的法律问题很多，本文笔者仅就几个较具代表性的法律问题谈点个人的看法。 　　一、商品房销售广告宣传对销售合同法律效力的影响 　　作为商品房销售的一种行之有效的促销手段，商品房销售广告和宣传资料在商品房交易市场普遍存在早已司空见惯。因其图文并茂，购房者很容易被它误导和蒙骗，由此引发的纠纷在全部商品房买卖合同纠纷中占了相当大的比重。 　　1、商品房销售广告和宣传资料的法律性质及其界定 　　依据我国《合同法》第15条的规定，商业广告原则上是一种要约邀请，没有订入合同中的广告、宣传资料不能作为合同条款。如果将商品房销售广告一概笼统地认定为“要约邀请”.那么当购房者受到虚假广告的误导而购买房屋并最终遭受损失时，其所受损失就只能通过请求开发商承担缔约过失责任弥补，而无法使自己的损失得到全面补偿。这对购房者来说，显然是不公平的。针对上述这一问题，最高法院《解释》第3条对商品房的销售广告和宣传资料的法律性质作了明确的规定，即：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。 　　2、商品房销售广告和宣传资料成为要约应具备的法定条件 　　根据我国《合同法》第14条以及最高法院《解释》第3条的规定，商品房销售广告和宣传资料的内容符合以下三个条件时.应认定为要约。一是商品房销售广告和宣传资料所说明和允诺的对象限定为开发商开发规划范围内的房屋及相关设施，如小区会所、停车位、电梯、绿化等。至于开发商对规划范围之外的周边环境和公共设施进行的宣传，不能认定为要约，若此宣传具有虚假性，导致了购房者的损失，购房者有权要求开发商承担赔偿损失的缔约责任。如销售广告宣传在新建小区周边，政府将建立幼儿园、小学、医院、菜市场及超市等，但实际上政府规划部门并没有此项规划，对此，开发商应按相关法律规定赔偿购房者的损失。二是商品房销售广告和宣传资料所作说明和允诺具体确定。所谓“具体确定”，是指广告的内容是特定的，如允诺规划区内将建游泳池、每单元有三部电梯、小区绿化率达到85%等。而像小区“具有欧洲园林式风光”、“具有热带雨林般的休闲会所”等类似宣传，因为其描绘太笼统，不能认定为具体确定。 　　二、商品房认购协议的法律效力 　　1、商品房认购协议的性质 　　首先，认购协议是一种独立的合同。我国《合同法》第2条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”购房者与开发商的法律地位平等，为平等的民事主体，认购协议是购房者与开发商之间为设立商品房买卖民事权利义务关系而签订的协议，因此，认购协议应是一种独立的合同。 　　其次.认购协议是一种预约合同。预约合同是当事人双方为将来订立正式合同就相关事宜达成的书面协议，其最显著的特征是：它约定的是当事人双方为将来订立正式合同应履行的继续磋商的义务。商品房认购协议是购房者与开发商就签订商品房买卖合同相关事宜进行的初步约定，并不是对商品房买卖结果进行的直接确认。 　　再次，认购协议是一种采用格式条款订立的合同。依据我国合同法的相关规定，所谓格式条款，是指合同当事人一方为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 　　2、商品房认购协议的效力 　　商品房认购协议作为商品房买卖的预约合同，其法律效力具有特殊性，主要表现在以下几方面： 　　一是双方当事人的主要义务是依据认购协议，在约定的期限内就法律规定的商品房买卖（预售）合同所须具备的主要内容继续诚信谈判，以求最终订立正式合同。一方面，购房者不能凭借认购协议，要求开发商签署正式合同，履行交房义务。另一方面，开发商也不能据此认购协议要求购房者签署正式合同，剥夺购房者继续协商的权利。双方当事人如果尽到了诚信谈判义务，即便最后没有签订正式合同，均不承担责任。 　　二是鉴于认购协议是以格式条款的形式制订的合同.开发商应当承担更为严格的法律责任。一方面，开发商在与购房者签订认购协议时，应本着诚实信用的精神详细介绍此项物业的有关情况，不能弄虚作假。另一方面，开发商不得以格式条款的方式免除自己的责任，加重购房者责任，排除购房者的主要权利。我国《合同法》第39条规定：“采用格式条款订立合同的，提