漯河市双汇商务大厦市场调查分析解析.doc

房地产E网-房地产物业管理资料库 精品资料网（） 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座 精品资料网（） 专业提供企管培训资料 漯河市双汇商务大厦市场调查分析 第一部分：市场调查问卷分析 前言 一、调查说明 二、主体部分 三、背景资料 小结 第二部分：项目周边配套分析 前 言 一、本地块状况 二、区域概况分析 （一）周边环境状况 （二）周边交通状况 （三）周边商业氛围 （四）周边配套现状 小 结 第三部分：部分写字楼分析 前言 分析一：金汇国贸大厦 分析二：中国银行办公楼 分析三：房管局大楼 小结 第一部分：市场 第一部分：市场 调查问卷分析 前言 对于本项目而言，目标客户主要是投资型、办公型与投资+办公型三种类型，他们主要考虑的是项目所处区域的投资前景、升值潜力以及关注当地经济发展速度、城市规划等各方面的问题。 针对这些特征，本次目标客户调查采用了重点抽样与配额抽样相结合的方法，有针对性的对100位目标客户进行问卷调查，重点从以下几个方面进行： （1）沿两大交通主干道：人民路（嵩山路—金山路），交通路（滨河路—湘江路） （2）两大区域：商业区（沙南部分），重点火车站附近，行政区（沙北区域）重点黄河路附近。 （3）受访客户特征：在所调查的客户中，年龄分布在30—50岁之间，家庭月收入分布在3500—10000元，单位主要是媒体、广告、咨询、装饰装修、金融、旅游、保险等单位，职业为私营老板、民营企业家、企业中层以上管理者（会计师、设计师、律师）、记者、党政机关干部和其他从业人员。 经过调查，我们获取了目标客户市场的第一手资料，为项目的改造提供参考依据。 调查说明 （一）调查目的 1、掌握目标消费市场对双汇商务大厦项目酒店式商务办公的要求及对办公用房的建议。 2、掌握投资客户对本项目的投资意向及要求。 （二）调查方法 调查问卷面访与客户深度访谈相结合。 （三）抽样方法 重点抽样与配额抽样相结合。 （四）样本数量 共投放问卷100份，回收有效问卷98份，样本有效率为98%。 （五）数据统计与分析 运用SPSS软件对数据进行筛选、剔除，并建立相关数据模型。 （六）分析方法 频率分析、交叉分析、聚类分析交叉运用。 主体部分 是否了解白兰宾馆： 拜访客户中： 选择了解的占87.8% 选择不了解的占12.2% 分析： 对于漯河人来说，对这一地方都比较了解，选择不了解的人主要是刚来漯河不久的外来人士。 白兰宾馆存在的问题： 1.嘈杂2. 不安全3. 旧楼4. 使用年限有限5. 卫生环境差6. 管理混乱 拜访客户中： 认为嘈杂的占21.3% 认为不安全的占13.4% 认为旧楼的占22.7% 认为使用年限有限（短）的占4.2% 认为卫生环境差的占25.9% 认为管理混乱的占12.5% 分析： （1）认为本项目嘈杂、旧楼、卫生环境差的分别是21.3%、22.7%、25.9%，说明这几个问题是大多数人最担心的问题，也是本项目改造时要考虑解决的问题。 （2）不安全、管理混乱也是很重要的问题，这是项目后期管理中需要解决的难题。 白兰宾馆自身的优点： 1.租金便宜 2. 出行方便 3. 位置较好 4. 办公成本低 拜访客户中： 认为租金便宜的占12.6% 认为出行方便的占37.7% 认为位置较好的占42.4% 认为办公成本低的占7.3% 分析： （1）大多数人均认为在本地办公，出行方便，位置较好，是本项目未来租售时的最大卖点。 （2）对大多数人来说，他们认为本地的租金肯定不会便宜，价格一定比其他商务楼的租金高出一部分，这是因为这里的地理位置决定了它的租金价格。 （3）选择办公成本低的只占7.3%，并不是本项目办公成本不低，而是因为它们不太清楚何为办公成本，这需要后期租售时加以引导。 如果把白兰宾馆改造成酒店式写字楼，其是否愿意购买： 拜访客户中： 选择愿意购买的占83.7% 选择不购买的占16.3% 分析： （1）通过调查，发现漯河人易于引导，对酒店式办公很感兴趣，并愿意投资这样的项目。 （2）在漯河酒店式办公还是一个陌生的概念，需要以后的宣传引导。 购买此写字楼所担心的问题： 1.位置问题2. 旧楼改造效果3. 建筑质量4. 物业管理水平5. 管理费用高低 6. 使用年限较短7. 其他 拜访客户中： 担心位置问题的占7.3% 担心旧楼改造效果的占29.1% 担心建筑质量的占16.0% 担心物业管理水平的占18.0% 担心管理费用高低的占20.9% 担心使用年限较短的占6.3% 选择其他的占2.4% 分析： （1）调查结果显示，担心旧楼改造效果的为29.1%，为最高，说明人们对其目前的现状印象极差，这需要以后的改造中认真重新规划设计。 （2）外立面要简明大气、外观简洁、风格突出形成火车