江苏太仓浏河港湾东方华庭项目整体营销策划方略_87ppt_xxxx.pptVIP

不同阶段的推广策略——尾盘阶段 媒体推广策略 客户渠道推广 节点及预算 项目产品定位 项目客群定位 项目价格定位 产品优化建议 2号楼2F平面图 168.31 170.83 项目产品定位 项目客群定位 项目价格定位 产品优化建议 2号楼2单元3-18F平面图 124.9 94.87 116.18 项目产品定位 项目客群定位 项目价格定位 浏河区域 上海区域 “奋斗族” 1、多为外地人，工作地及生意在浏河或浏河附近 2、城镇化客群（城乡一体化推进） “镇区本地人” 1、欲寻改善型住宅 2、为儿女购置婚房用途 3、为子女购置学区房 客户类型概述 核心价值点 购房目的 对应产品类型 “外漂族” 1、在上海工作多年，为上海高房价所迫至今还是无房族； 2、有交通工具或自己可解决交通问题 “休闲、养老族” 1、老年人，做养老用途 2、城市精英，做度假用途或寻改善型住宅，周末或假期入住 3、二次置业或多次置业 总价低、首付低、户型实用，压力小 电梯多层品质高、户型好。 性价比高，对交通比较敏感，其他同“奋斗族” 生态、健康生活、毗邻上海交通优势 1、80 2、100 3、120 1、复式（顶楼带阁楼） 2、120型 1、保值 2、自住 区域 1、保值 2、自住+ 投资 项目产品定位 项目客群定位 项目价格定位 核心客户 重要客户 偶得客户 核心客户 1、上海（北部区域为主）的自住及投资客群 重要客户 1、本地的政府部门、银行系统、医院等企事业单位客群 2、浏河私人企业主及区域内的新太仓人 偶得客户 1、城市化、城镇化人口（由于城乡一体化进程，因此这部分客群数量有限） 2、其他有地缘性自住及投资客户 项目产品定位 项目客群定位 项目价格定位 我们将通过成本测算法和市场比较法两种方法对本项目的价格做以下综合评定： 一、市场比较价格定位法 此方法是根据项目主要竞争个案的地段、环境、交通、产品、配套、品牌、规模七大因素的优劣分析，与本案进行准确的对比，我们根据选取项目个案的具体情况，结合这些个案目前市场销售价格，对本项目价格进行初步修正，并近一步进行的本项目价格预测。得出目前市场可以接受的均价。 项目产品定位 项目客群定位 项目价格定位 可比个案的选择 1 定价的基本原则 2 天熙公寓（5900元/㎡）、高成上海假日（5700元/㎡） 富景苑（5300元/㎡ ）、 成本原则、市场导向原则、价值相符原则3方面 注：以上价格分别为2010年4-7月份各项目的成交均价。 项目产品定位 项目客群定位 项目价格定位 100 合 计 4 社会影响力 5 面积 9 规模 3 开发商影响力 2 开发商信誉度 5 品牌 2 生活配套 4 商业配套 6 市政配套 12 配套 0 车位 4 户型设计 4 得房率 7 景观规划 5 建筑风格 20 产品 3 公交网络 10 通达程度 13 交通 5 自然景观 6 区域环境 9 项目环境 20 环境 8 升值潜力 13 区域认同度 21 地段 1、七大影响因素与所占比重： 项目修正价格的确定 3 项目产品定位 项目客群定位 项目价格定位 2、各楼盘定价影响因素之权重分析表 79 83 78 82 综合指数 3 7 5 4 规模 3 4 3 3 品牌 9 10 9 10 配套 16 17 16 18 产品 13 11 12 12 交通 17 19 17 18 环境 18 15 16 17 位置 Pc＝5300 Pb＝5700 Pa＝5900 Px＝？ （a） 富景苑 （c） 高成上海假日 （b） 天熙公寓 本案 （x） 影响因素 项目产品定位 项目客群定位 项目价格定位 参考均价说明： 各项目均价按照目前销售或对外公开价格取得 以上均为按建筑面积计的起价： 修正后各相关楼盘价格qi’ qi’=（qx/Qi）×pi 注：Pi为按揭均价 Pa’=（Qx/Qa）×Pa =（82/78）×5900=6203（元/㎡） Pb’=（Qx/Qb）×Pb =（82/83）×5700=5631（元/㎡） Pc’=（Qx/Qc）×Pc =（82/79）×5300=5501（元/㎡） 由上面各楼盘对项目影响的权重分析得出：设各相关楼盘权重取值为Wi，则： 富景苑 (c): Wc=25% 高成上海假日(b): Wb=40% 天熙公寓(a)： Wa=35% 注：以上各个案将100%做如上分配的依据: 1、各个项目的开发进度；2、各个项的销售情况好坏；