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房屋异议登记有关问题剖析 　　摘 要: 异议登记是《物权法》中新规定的一种登记类型。现实生活中，因房屋权利人主观故意或其他原因造成房屋登记簿记载事项与实际状况不符的情况在所难免。因此可能会给该房屋的利害关系人的合法权益带来损失。此时，利害关系人可以用异议登记这个法律手段，到房屋登记机构申请异议登记。从而使该房屋暂时处于休眠状态，留出足够的履行司法程序时间，等待司法机关的裁定或者人民法院的判决。 　　关键字：房屋登记异议登记 　　一、异议登记制度的含义 　　所谓异议登记，是指事实上的权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而向不动产登记机关提出申请,并将其异议在不动产登记簿中加以记载的过程。此项制度起源于普鲁士法,最早确立于德国，后为瑞士、日本等民事立法所采纳,成为一种重要的不动产登记制度。 [1]异议登记实质上是一种暂时的保全登记，存在登记错误时，为事实权利人及利害关系人提供的一种暂时性救济手段，是通过对记载权利的异议警示，排除原登记的公信力，暂时对被异议权利造成某种隐性或显性的阻却，从而使得在繁琐的权利争议解决程序和其所能达成的更正登记实现之前，对真实权利人、利害关系人以及交易安全予以某种过渡性的、辅助的保护，而并非对物权归属或变动的确认性登记。我国在借鉴国外相关法律制度的基础上, 结合我国不动产登记的实际情况, 经过反复论证, 也确立了该项制度。 　　二、 发生异议登记的前提条件 　　发生异议登记，前提条件是房屋登记簿记载的房屋基本状况、权利状况、其他状况与该房屋的实际状况不符。此时，《物权法》设计了两条解决途径：一是房屋权利人自愿申请更正错误，可以申请房屋更正登记；二是房屋权利人不同意更正登记，房屋利害关系人为了维护自身合法权益，可以申请房屋异议登记。利用异议登记暂时休眠该房屋，以争取充足时间寻求其他司法救助能够造成房屋登记簿记载的事项错误有两个方面。一个是房屋权利人失误或者故意隐瞒实情，提供虚假房屋登记要件造成的；另一个则是房屋登记机构的过错导致的房屋登记簿记载错误。 　　（一）房屋权利人失误 　　这种情形一般是房屋权利人不存在主观故意隐瞒欺诈从而造成房屋登记簿记载错误。如某人欲将一处房屋赠与其子女中的一人，一是怕让其他子女知道出面干扰；二是赠与比交易还要多交税。于是，父子之间便签订了房屋买卖协议，按照房屋交易程序办理了房屋转移登记。没有法律条款明文规定父子之间不可以发生房屋买卖交易，所以其办理的房屋转移登记符合程序，不存在欺诈行为。至于其他子女提出异议，只要能够提供足够的法律文书证明你是利害关系人，可以申请异议登记。[2] 　　（二） 房屋权利人主观故意欺诈 　　当房屋逐渐成为投资工具时，市场也就赋予了它有价证券的职能。这种情况下权利人无论如何也不会同意变更登记，利害关系人只能申请启动异议登记。 　　（三）房屋登记机构过失 　　房屋登记全过程以记载于登记簿为终结。按照《房屋登记簿管理试行办法》、《房屋登记技术规程》的要求，房屋登记机构都有完备的房屋登记管理系统，已经实现数据采集电子化，数据管理数字化，信息查询智能化。[3]在这种工作机制下，房屋登记机构出现差错的几率很小。但在数据采集、数据录入环节，避免不了人为差错发生。 　　在确认房屋登记簿记载错误的情形中主要有以下几种： 　　1、房屋登记簿记载与法律法规冲突即为错误。如新建房屋的初始登记，法律规定原始取得的不动产物权无需进行登记，就直接发生物权效力，新建房屋正是原始取得，如果在房屋登记簿上没有明确显示，登记即属错误。 　　2、能够提供不动产直接取得的证据，即可证明登记错误。如房屋继承，在被继承人死亡的同时，继承人就直接取得了遗产房屋的所有权，假如该房屋所有权登记为其他人，继承人凭借被继承人死亡的事实，如实提供遗嘱、公证书、身份证等可以证明本人就是继承人的材料，即可证明登记错误。 　　3 、人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属和内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，按照物权法定的原则，即可认定房屋登记簿记载错误。 　　4 、司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，原房屋登记被撤销，事实上形成房屋登记簿记载错误。 　　5 、房屋登记机构工作人员严重违背房屋登记程序弄虚作假，，对不符合登记条件的登记申请予以登记，被上级行政机关查处。这种情形下房屋登记簿记载即为错误。 　　三、我国异议登记制度的完善 　　我国物权法虽然规定了异议登记制度，但比较笼统还不完善。笔者认为,以下方面的完善尤为重要： 　　（一）进一步明确异议登记的性质 　　《物权法》第19 条第2 款将15日内不起诉异议登记失效在解释上，15 日内不申请仲裁亦具有同样的