REITs在中国的应用案例与市场展望.docVIP

第四章REITs在中国的应用案例与市场展望 与欧美以及亚洲部分国家（日本、新加坡等）相比，REITs在屮国起步较晚，到2005年 底才在香港有了第一支REITs基金。2005年11月25 H ,领汇房地产投资信托基金在香港上 市，成为了香港的第一支REITs基金。不到一个月，12月21日，越秀房地产信托基金在香 港上市，成为第一支以巾国闪地资产为交易对象的REITs。到2005年底，香港共有3只REITs （领汇、越秀和泓富）先后上市，市值达到31亿美元，投资冋报率为5%-6%。 2006年，阳光地产、富豪酒店等REITs也相继在香港挂牌上市。2008年11月，中国房 地产投资信托基金的原则性方案获国务院原则性同意，待细则落实后最快于201?年上市。 2009年初，央行曾有意向尝试着推出REITs等创新型融资工具，并会同相关部门形成一个试 点的架构，但受制于我国尚未完备的相关法律法规及当时的巾场环境，REITs未能正式推出。 截至2010年6月，国务院先后批准了北京、上海、天津和广州作为首批REITs试点城市。 2011年4月，汇贤产业信托在香港上市，成为全球首只以人民nr计价的房地产信托投 资基金。9月，国投瑞银主投亚太地区REITs产品，完成合同备案，成为了国内首个REITs 专户产品。10月26日，鹏华美国房地产基金开盘，成为中国大陆首只投资美国房地产的基 金。而今年的7月8日，广发美国房地产指数基金作为国内首只美国房地产指数基金开盘， 再次掀起了 REITs在中国发展的浪潮。仅仅两天后，开元酒店地产基金也成功在香港上市， 成为了屮国A地首个上市的酒店地产基金。 截止2005年底，各信托公司发行的信托产品中，房地产信托仍是重要部分。近年来， 房地产信托产品在我国的蓬勃发展，一方面有力表明了我国房地产业，包括商业地产行业对 资金的渴求，另一方面也显示了资本市场对合适的高风险投资品种的需求，因此，如果REITs 产品能够尽快的顺利推出，则将对我国房地产业的融资困境带来积极的影响，当然REITs产 品在我国的发展还需要面对产品结构、要素设计、投资者沟通、法律制度等多方面的障碍。 4.1越秀REITs成为中国内地首支在香港上市REITs 2005年12月21日，越秀房地产投资信托基金在香港成功上市，这次真正意义上的REITs 上市具有里程碑式的意义。作为我国内地第一家、香港第三家商业地产信托基金，越秀REITs 获得了资本市场的青睐与追捧。上市当日，该基金份额最高上涨达到23%。越秀REITs被业 界誉为“qi国市场内地首单REITs”，此次上市共募集资金17.92亿港元，同时考虑银行贷款 融资12.87亿港元，共计为发行人融资超过30亿港元，其募集资金主要为发行人支付工程 建设屮的承兑汇票及白马商贸大厦翻新工程等各项筹资成本。实际上，在2001年，越秀城 建即与相关资本市场屮介机构开始沟通，计划以REITs的形式在新加坡市场上进行融资，但 随后因种种原因并未成功。到了 2005年6月，香港市场监管部门就其《房地产投资信托基 金守则》进行了修改与完善，并在条款上首次撤销了香港对于房地产信托投资基金投资海外 物业的限制，与此同时，由于当时国内通货膨胀的抬头，宏观政策开始趋于谨慎，国家开始 对房地产行业进行调控，并有针对性的出台了一些紧缩政策，从而导致国内地产企业感受到 了融资的凼难，资金链不断紧张，对资金的渴求逐渐迫切，这种宏观环境迫使越秀城建将 REITs重新排上了日程，并综合考虑各种因素，选择香港作为融资市场。越秀城建为REITs 的成功发行做了大量的努力，选择了全球资本市场上的大型投行作为合作伙伴，主承销商最 终确定为汇丰银行、星展银行和花旗银行，由普华永道提供审计服务，巾贝克麦坚律师事务 所提供法律咨询服务。各项努力最终使得越秀REITs成功发行并上市，成为中国大陆首单 REITs,为内地其他房地产企业的融资起到了非常大的启发作用。总结下來，越秀REITs的成 功可以为我们提供以丁几条借鉴经验： 1、 越秀REITs所使用的基础资产。由广州城建集团成立一家注册地维京群岛的特殊H 的公司，即广州城建离岸公司，持有越秀REITs拟安排上市的资产，包括旗下白马广场、财 富广场、城建大厦以及维多利亚广场部分物业，而后由越秀投资以股权收购方式并购广州城 建离岸公司，这样操作的考虑是离岸公司重组交易成本较低，且在法律上更加矜易操作，越 秀投资通过广州城建离岸公司持有拟上市资产，据统计，总建筑而积约为16万平方米，估 价40.05亿，根据公开发布的资料信息，四个物业均为越秀旗下的优质资产，物业出租率均 保持在较高水平，达到了 90%以上。 2、 越秀REITs所设计的产品架构：越秀投资通过SPV，将其所有的四个发展潜力较好、 盈利能力较