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我国房地产业发展历程及存在问题剖析 　　【摘要】改革开放以来，我国房地产业经历了起步、过热、稳步发展、繁荣和宏观调控五个阶段。房地产业自1978年逐步发展以来，对拉动内需，促进相关产业的发展做出了重大贡献，但发展过程中也存在诸多问题。本文回顾我国房地产发展中各个阶段的主要表现，并浅析我国房地产目前所存在的几大问题。 　　【关键词】房地产 改革 发展 问题 　　一、我国房地产业发展历程 　　我国房地产业严格来说是从1978年开始逐渐形成。自此大致可分为五个阶段：起步阶段（1978—1991年）、过热阶段（1992—1993年）、稳步发展阶段（1994—1997年）、繁荣阶段（1998—2002年）以及宏观调控阶段（2003年至今）。 　　（一）起步阶段 　　我国房地产业起步阶段是房地产发展历程中的重要时期，虽然发展较为缓慢，但其中提出了许多开创性观点，意义重大。主要内容是住房制度和土地使用制度改革。 　　住房制度改革具体可分为三个阶段： 　　1. 1979-1981年，公房成本价销售 　　1979年，国家城建总局决定试行以成本价将新建住房销售给居民，并选择西安、南宁、柳州、桂林、梧州五个城市试点。 　　2.1982-1987年，提高租金，补贴售房 　　1982年4月，国务院原则上同意了《关于出售住宅试点工作座谈会情况的报告》。有关部门设计出“三三制”的补贴出售住房方案，即由政府、企业和个人各负担1/3，再加上其他的优惠办法，个人补贴售房试点取得显著的效果。。 　　3.1988-1991年，全面启动阶段 　　1988年2月，国务院印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着我国住房制度改革进入全面试点阶段。 　　土地使用制度改革也可分为三个阶段： 　　1.1980年，征收土地使用费 　　1980年7月，国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》，其中规定可以出租批租土地给外商使用。 　　2.1986年，土地使用权有偿出让 　　1987年9月9日深圳市首次以协议形式有偿出让土地。11月，国务院批准确定深圳、上海、珠海、广州、天津、厦门和福州等城市为城市土地使用制度改革试点城市。 　　3.1988年，土地使用权出让和转让有法可依 　　1988年4月，第七届全国人大第一次会议修改了1982年《宪法》的相关条款，规定“土地使用权可以按照法律的规定转让”。这是我国土地使用制度的根本性变革。这标志着我国的根本大法承认了土地使用权的商品属性。 　　（二）过热阶段 　　我国在1992-1993年期间遭遇了严重的房地产泡沫，泡沫破裂所造成的恶劣影响延续了许多年。 　　1992年，邓小平发表了重要的南方讲话。这一历史性的讲话掀起了经济改革的新浪潮，房地产井喷也由此开始。以海南为例，1992年公寓楼由去年的1000多元/m2涨到5000元/ m2；中心地区的房价一度突破100000元/ m2。房价飙升正是吸引大量资金涌入房地产的根本原因。 　　这场房地产狂潮首先从海南岛开始，随后迅速蔓延到广东珠三角，再向福建、江苏、上海扩散，这五省、直辖市的房地产公司总数占全国一半以上。而泡沫生产期间，银行资金、国有企业、乡镇企业、民营企业以及大量外资通过各种渠道涌入房地产业。 　　但泡沫终将破灭。1993年6月，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，16条强力调控措施简言之就是紧缩银根，抑制房地产过热发展。这次宏观调控立竿见影，泡沫破裂，但也套牢大批资金，留下大量烂尾楼。 　　（三）稳步发展阶段 　　1994年7月，国务院在《关于深化城镇住房制度改革的决定》中，指出房改的根本目标是实现住房商品化、社会化。这一决定再次开启了城镇住房制度改革之路。 　　在售房方面，各地不断规范价格，使标准价逐步向市场成本价靠近；在租金方面，各地制定了详细的提租规划，使租金水平大幅度提高，租售比价趋于合理；在保障住房方面，住房公积金制度普遍建立，经济适用房的建设也取得较大进展，安居工程建设速度加快。 　　（四）繁荣阶段 　　1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。这份被称为房改纲领的“23号文件”，宣布了98年下半年停止住房实物分配，提出深化房改的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化；促使住宅业成为新的经济增长点等。 　　这次房改明确了住房产权的私有化和住房获得渠道的市场化，居民住房需求开始释放。当然相应的优惠政策也提高了居民的购买力，例如首付款比例降低、降息、减税以及购房货币补贴等政策。大规模的基础设施建设也释放着大规模的投资需求，房地产业从1988年开始正式走向繁荣之路。 　　（五）宏观调控阶段 　　早在2001年，“温州炒房团”就进入