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我国房地产保有阶段税收法律制度剖析 　　摘要：国家频繁出台法规、政策对房地产市场予以调控，虽取得了一定成果，但房价仍居高不下，导致这一现象的一个重要原因就是，房地产税收法律制度不完善。本文从房地产税法的视角出发，探讨了房地产保有阶段税收法律制度现状、存在的问题以及完善该制度对房地产调控的必要性，并提出了几点立法建议。 　　关键词：房地产 保有阶段 税收法律制度 立法完善 　　项目资助：中央高校基本科研业务费专项资金资助（项目编号：14CX06003B）。 　　房地产税收作为调节房地产市场、增加政府财政收入的重要工具，对国民经济的发展有着重要意义。房地产保有阶段的税收是房地产税收的重要一环，起到增加房产持有成本、遏制囤积炒房现象的作用。在我国，房地产保有阶段税收法律制度尚不完善，存在着税种少、税率不合理、立法层级低等诸多问题，需要立法予以完善。 　　一、房地产保有阶段税收法律制度现状及问题分析 　　1951年国务院颁布《城市房地产税暂行条例》，开征城市房地产征税，此后又开征城市土地使用税、土地增值税等税种，使我国房地产税收法律体系不断完善。2003年国家开始对房地产进行宏观调控，并逐步推进房地产税制改革，使之成为房地产宏观调控的重要手段之一。 　　（一）我国房地产保有阶段现行税种 　　目前，我国已基本形成了以房地产开发、转让及保有为征收环节的税收调控法律制度，包括耕地占用税、营业税、契税、印花税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、房产税、城市维护建设税等税种。其中，在房地产保有阶段征收的只有房产税和城镇土地使用税。根据我国房产税暂行条例，房产税是以房屋为征税对象，按房屋计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税；根据城镇土地使用税暂行条例，城镇土地使用税是以城市、县城、建制镇和工矿区内使用的国有和集体所有的土地为征收对象的税种 。 　　（二）房地产保有阶段税收法律制度存在的问题 　　根据现行法律法规和相关政策分析，该制度主要存在以下问题。 　　第一，房地产税费繁多，而保有税所占比例较低。我国现行房地产税多达十余种，各种行政收费数量繁杂，但多集中在房地产的开发和流转环节，在房地产保有阶段只有房产税和城镇土地使用税两个税种，仅占房地产税收总额的一小部分。保有阶段税种少、税额低，导致了房地产持有成本过低，无法迫使房产持有人及时转让，削弱了保有税对房地产供应的调控作用。相反，房地产开发环节征收的税费过多，仅土地出让费一项已占房地产开发成本的一半左右；同时，在房地产转让环节，买卖双方需缴纳营业税、所得税、契税、土地增值税、印花税、城市维护建设税以及相关行政费用，税负沉重，且交易税属于间接说，可轻易转嫁给购房者，反而会抬高二手房价格。 　　第二，保有税征收范围狭窄。首先，我国现行的房产税及城镇土地使用税均避开了农村地区，基于开征时的国情考虑，这种做法减轻了农村的税收负担，有利于农村地区经济发展，但近年来，农村经济有了长足发展，经营性用地大幅增加，同时随着城市化进程的推进，出现了开发商占用农村土地开发商品房的现象，使得城乡界线趋于淡化，如果还将保有税的征收范围局限在城镇地区，不但会使国家流失相当一部分税收，而且容易助长小产权房等违规使用农村土地现象的发生。其次，对于个人非经营性住房免征房产税及城镇土地使用税，这种做法与保有税的性质是相违背的。房产税的主要课税对象应是居民住房，房产税的征收是为抑制投机性住房消费，防止囤积炒房，同时降低买房者在购买时一次性支付的价款。目前我国已在沪、渝两地进行房产税改革，对个人住房开征房产税，可见这是今后房地产税收立法的趋势所在。 　　第三，房地产保有阶段税率较低，且未实行差别税率。当前我国房产税税率，依照房产余值计算缴纳的为1.2%，依照房产租金收入缴纳的为12%；城镇土地使用税税率上限为每平米30元。与当前高涨的房价相比，保有阶段的税收对房产持有人产生的影响甚微。同时，现行房产税税率未综合考虑房地产的用途、价值、以及纳税人的负担能力等因素，实行“一刀切”的房产税率，这种做法是不合理的。对于个人住房征收房产税，应当适用低于经营性住房的税率；高档住宅的房产税率应高于普通住宅；对中低收入者应给予适当的税收优惠。 　　第四，保有税计税依据不合理。现行房产税计税依据包括房产余值及房产租金收入，所谓房产余值是房产原值一次减除10%-30%后的余值，近年来房价上涨迅猛，以房产原值的余值作为纳税依据显然不科学。在上海试行的房产税改革中，将房产税的计税依据定为房地产交易价格的70%，同时实行差别化税率，这反映了今后房产税改革的立法趋势。现行城镇土地使用税则以实际占用的土地面积为计税依据，而对于闲置的土地未能起到调控作用，无法起到增加房地产商持有土地成本的作用，造成