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我国房地产宏观调控政策剖析 　　摘 要：改革开放后，我国房地产业蓬勃发展，同时也出现房价过高、土地资源配置不合理等问题。我国政府相继出台了一系列宏观政策来调控房地产市场，共分为五个阶段：严格控制房地产信贷和土地供给（2003―2005年）；抑制房价走高（2005―2007年）；紧缩性政策改为鼓励性政策（2008―2010年）；扩大供给和抑制需求（2010―2013年）；保增长、扩内需、去库存（2014年至今）。但房地产宏观调控政策的效果并不尽如人意，抑制房价上涨的目的没能实现，限制土地的供应量导致大型企业垄断土地资源，保障性住房建设缓慢。提出完善房地产宏观调控的对策建议：实现房地产行业与国民经济的协调发展，确保中央调控达到效果并加大监管执行力度，实行稳定的货币政策，加快保障性住房建设，逐步完善调控机制，科学规划开发房地产。 　　关键词：房地产；宏观调控；政策效果 　　中图分类号：F062.9 文献标识码：A 文章编号：2095-3283（2016）12-0061-02 　　房地产作为我国支柱性产业，在高速发展的同时也带动了我国相关行业的发展，推动我国GDP的增长和地方经济发展，促进城市建设和改善人民居住环境。但由于我国房地产市场起步较晚，市场化时间较短，房地产行业发展还不够稳定，国家相继出台了一系列宏观政策来保障房地产市场健康可持续的发展，但由于房地产行业本身的特殊性导致了国家宏观调控政策效果不能有效发挥，出现调控 “失灵”。在我国经济进入“新常态”的背景下，房地产市场也面临着转型与改革。 　　一、我国房地产宏观调控政策分析 　　2003年以来国家出台了一系列宏观政策来调控房地产市场，共分为五个阶段。 　　（一）严格控制房地产信贷和土地供给（2003―2005年） 　　2003年我国房地产市场出现了供销两旺的局面。政府分别从两个方面来调控：第一，严格控制房地产商信贷；第二，严格控制土地管理，以往的土地是按照土地协议来转让，至此土地开始实行招标、拍卖、挂牌的出让方式。 　　（二）抑制房价走高（2005―2007年） 　　从2005年开始，国家采取了多元化的调控措施来抑制房价走高，包括金融、税收、土地政策等。2007年，中国人民银行进行了六次加息，提高首付款比例和贷款利率，提高了住房的交易税。在土地方面，继续上一轮严格控制土地供给政策，并且提高开发商自有的资金持有比例。首次加大了保障性住房的供应量，并且利用税收政策严厉打击投机性炒房行为。 　　（三）紧缩性政策改?楣睦?性政策（2008―2010年） 　　2008年由于国际金融危机的爆发，全球经济下滑，国家为了刺激经济发展，为房地产市场营造了较为宽松的发展环境。具体包括下调房贷比例，减免住房交易税等，中国人民银行五次降息，同时对开发商也进行信贷扶持，并放宽了开发商的信贷比例等。 　　（四）扩大供给和抑制需求（2010―2013年） 　　随着房价的再一次走高，本轮的调控力度进一步加大，2010年推出“国十一条”和“国十条”，提高二套房贷款首付比例，严控房地产贷款，控制房价快速上涨。2011年初，国务院又出台了“新国八条”，要求强制实行差别化的住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，提高首付款比例，同时提高银行贷款利率。2013年国务院常务会议出台楼市调控的“新国五条”，坚持限购、限贷的调控政策。这些政策实行后，房地产市场呈现一二线城市房价持续走高，三四线城市房地产市场萎靡的状况。 　　（五）保增长、扩内需、去库存（2014年至今） 　　2014年以来，中央出台一系列政策来刺激房地产市场消费，对一线城市继续执行严格限购令，二三线城市限购令松绑，降低首付款比例，央行降息。2016年开始，国家鼓励农民工进城买房，多地政府发放财政补贴。经过实施一系列措施我国房地产市场转暖。 　　二、调控政策效果分析 　　从我国房地产业发展历程来看，国家不断出台各种房地产调控政策，但政策效果不尽如人意。 　　（一）抑制房价上涨的目的没能实现 　　国家自2005年为了抑制房价的一路高涨，出台了越来越严格的调控措施，经过了几年的努力，房价始终没能降下来。因为在抑制房价的同时，也抑制了房地产市场的供给，导致了暂时抑制了房价的走高，但一段时间以后房价又会进一步上扬，在房价反复弹跳上涨的过程中，大众对于房地产处于不理性消费，由于我国人口众多，而土地资源较少，造成了自1999―2008年十年间我国房价几乎只涨不跌的局面。 　　（二）限制土地的供应量导致大型企业垄断土地资源 　　限制土地的供应量，从短期来看，控制了房地产市场过热，降低了房地产开发热度，但是我国人口众多，加之土地资源的稀缺性，导致限制土地供应量的同时也提高了土地价格，土地价格高涨也势必带动房价的上涨。在土地出让