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我国房地产市场发展状况剖析 　　我国房地产市场的发展基本经历了四个阶段：1978年至1991年的起步阶段，1992年至1993年的过热阶段。以沿海大中城市为代表的房地产业在我国迅速发展。同时外商对房地产业的投入增加了房地产业的投资来源，大批房地产项目争相上马，房地产价格飞速上涨。1993至1997年的调整阶段。1993年下半年，经济过热导致了很高的通货膨胀率，国家开始紧缩银根，限制房地产信贷，因此房地产业成为本次宏观调控的重点。从1998年开始到现在，是房地产业发展的成长阶段，国家采取了一系列措施来鼓励房地产业的发展，房地产业进入了一个成长和发展黄金时期。 　　 　　（一）房地产市场供给方面的主要特征 　　 　　1、房地产开发总量持续增加，开发结构明显改善。 　　10年来我国房地产开发投资以年均34.5%的速度增长，远高于同期GDP的增长速度。1999和2000年开发投资的增长速度分别为12.0%和22.2%，2001年增长速度已达27.4％。 　　1994年以后房地产开发的投资结构得以优化和调整，住宅投资比重增加，商业营业用房和写字楼投资比重逐步下降。在商品住宅中，高档别墅、公寓的投资比重也有较大幅度的下降；地区结构也在变化，近几年中西部地区房地产开发投资增幅高于东部地区，这与中西部地区住房制度改革和房地产业发展滞后有关。 　　 2、房地产建设规模不断扩大，在建施工面积逐年增加。经过对房地产业整顿后，1994年-1997年房地产投资有所回落，但1998－2000年间，各年施工面积、新开工面积和竣工面积重新稳步增长。近几年房地产新开工面积和竣工面积的变化趋势基本保持同步，说明近几年房地产项目完工率较高，但需注意的是近两年新开工面积有所加快。 　　 3、房地产企业数量增长较快，呈现两极分化迹象。 　　从数量上看，房地产开发企业数量由1990年的4400家增加到2000年的25762家，从业人数由14万人增加到近90万人。从发展质量上看，目前已明显分化，既有万科、金地、天鸿、中海等一批实力强的开发企业，也存在一批整体实力弱、资质水平差的企业。近几年房地产全行业营业收入大幅提高，但行业利润却进一步下滑，说明开发企业发展水平仍良莠不齐。当然，有些企业可能存在有隐藏利润的现象，但平均利润率呈下降趋势。 　　4、房地产开发资金来源相对集中，定金及预售款占资金来源的比重最大。房地产开发企业进行房地产开发的资金主要来源于自筹资金、银行贷款、定金及预售款三方面，2001年这三方面资金占当年房地产开发资金的89.28%。自筹资金比例也变化不大(占28.46%)，但自筹资金绝对规模增长迅速，说明开发企业自身实力有一定增强。同时，房地产销售定金及预售款占开发资金来源的38.60%，对市场和销售的依存度增大，其中大部分是以按揭贷款的方式实现的。 　　 　　（二）房地产业需求方面的主要特征 　　1、商品房持续热销，平均价格稳步上升 　　2001年全国商品房销售面积20779万平方米，是1990年2871万平方米的7.24倍，10年来平均增幅19.71%；商品房销售额由1990年的202亿元增长到2001年的4626亿元，年均增幅32.93%。 　　随着商品房销售的持续升温，商品房价格也不断上升，全国商品房每平方米平均价格由1990年的703元升到2001年的2226元，增长2.16倍，但全国各地区商品房价格存在较大的差异，大城市和经济发达地区商品房价格居高不下，如2000年北京商品房平均销售价格4919元/平方米，排名第一，上海3321元/平方米，广东3053元/平方米，远高于全国平均水平；平均售价最低的地区为：江西（1032元/平方米），新疆（1103元/平方米）。 　　 　　 2、个人购房比重急剧增加 　　在原有计划经济体制下，住房是社会福利化的一部分。1990年个人购买商品住宅731万平方米，占商品住宅销售面积的28%；到1998年，个人购买住宅7013万平方米，占74%；到2001年10月，个人购买住宅8609万平方米，占93%。这说明个人已成为商品住宅的消费主体，消费者对住宅的需求将呈现个性化和多样化的特点。 　　3、住宅需求占比较大，办公楼、商业用房需求增速趋缓 　　按商品房销售类别分析，商品房销售面积和销售额中，占比最大的是商品住宅，以2000年数据来看，分别占当年销售面积和销售额的89.13%和82.69%。办公楼、写字楼和商业营业用房的需求总量有所增加，但增势明显趋缓。这也反映房地产业结构已基本趋向合理，近年房地产业的增长主要是住宅需求推动。 　　4、人均住房面积逐步增加 　　随着近几年住房制度的改革和我国房地产业的发展，我国城市人均住房条件得到了改善。1990年，我国城镇人均居住面积6.