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我国房地产干预政策效果剖析 　　摘要：自1998年房地产改革以来，我国房地产价格出现加速上涨的态势。为了抑制房地产泡沫的形成，国家出台了一系列的干预政策。以2010年“国十条”为例，利用全国与典型城市的数据检验干预政策的长期效果与短期效果可知，每条房地产干预政策的出台短期内会造成人们不知所措、急于购房，长期则会回归理性。因此，应继续加大对房地产的干预力度，抑制房地产泡沫的形成，同时还要注意干预政策的有效宣传，避免购房者心理及房价的过渡波动。 　　关键词：“国十条”；房地产；干预政策；房地产泡沫；消费性需求；投资性需求；保障房；居民消费价值指数 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1007-2101（2013）05-0095-04 　　自1998年房地产改革以来，我国房地产市场快速发展，房地产投资快速增长，出现了局部经济过热现象。由于2002年土地使用权实行投招标、挂牌、拍卖的新方式，导致全国各地不同程度地出现土地价格和房价的大幅上涨态势。受金融危机的影响，2008年房价出现短暂下跌，但2009年下半年房价又恢复了上涨的态势。以北京市海淀区为例，1998年房屋销售价格每平米只有三四千元，到2013年已上升到三四万元，房价上升了10倍多。如果国家不出台相应的宏观经济政策抑制房价的过快上涨，必然会造成房地产泡沫的形成，威胁国家的经济稳定与金融安全。为此，国家出台了一系列的干预政策。然而，干预政策的效果如何，是否与预期一致，政策实施应注意哪些问题，这些都是有待评估的问题。关于房地产干预政策代表性研究主要有：唐凡雅（2008）回顾了改革开放以来，政府对房地产市场的干预政策，分析了干预的效果；徐源、王丽英（2010）基于时间一致性理论和社会公平理论分析了干预政策的有效性；王贵春、郑芸（2012）探讨了房地产价格的政府干预机制。这些研究还停留在文字的论述上，缺少实证研究。张娟峰、任超群（2013）虽然进行了实证研究，但所选的时间段距离现在较远，得到的结论不具有一般性。本文将弥补以上的不足，实证检验近期干预政策的效果。在房地产干预五个阶段的政策中，2013年“国五条”推出时间尚短，2010年的“国十条”可谓是房地产干预政策中最严厉的一次且距离目前较近，因此我们以“国十条”为例，探讨我国房地产干预政策的效果。 　　一、推高房价的根本原因分析与干预政策梳理 　　什么是推高我国房价的根本原因呢？这个问题需要从房屋的根本属性来进行考察。我们知道房屋首先是一种消费品，能够满足人们的居住需要。但同时房屋也是一种投资品，可以达到投资者保值、增值的目的。随着我国经济迅速发展与城市化进程的不断推进，人们对房屋有了更高的要求，从而增加了对房屋的需求，这种需求是经济发展与城市化进程的必然结果，属于消费性需求。同时，随着我国居民收入的不断提高，人们有了投资性需求，而目前我国股票市场投资具有较大的风险，因此人们把目光投向了房地产市场。近十年来，房地产市场异常火爆，房屋价格一直在上涨，因此，房地产成为了人们投资的首选。同时我国土地属国家和集体所有，房地产土地供给需要严格审批，房地产供地的有限性进一步推动了房价的上涨。于是，消费性需求与投资性需求的增长，与房地产土地供应的有限性共同决定了房价的高涨。因此，降低房价应该从引导消费性需求、抑制投资性需求、增加房地产用地供给三个方面展开。 　　自1998年房地产改革以来，国家的干预政策可以具体包括以下五个阶段：第一阶段是2003年6月5日中国人民银行发布的《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，此项政策的推出造成房地产开发商信贷紧缩，房地产开发企业面临较大的信贷压力；同时该《通知》隐含了对住房需求的分类管理，但是由于缺少实施细则和统一规定，实施效果较差。第二阶段是2005年4月27日国务院常务会议提出的“加强房地产市场引导和调控的八项措施”（简称“国八条”），这是国务院实施的以打击投机、引导需求、加速供给、完善制度为目标的第一次综合调控。第三阶段是2006年5月17日国务院常务会议提出的促进房地产业健康发展的六条措施（简称“国六条”），“国六条”的重点在于调整住房结构，抑制投资性需求，抑制房地产投资与消费的过热势头。第四阶段是2009年12月的“国四条”、2010年1月的“国十一条”与2010年4月的“国十条”。其中以“国十条”为代表。“国十条”的主要内容包括三个层面：一是打击房屋的投机、投资性需求，从信贷的角度对投机性需求进行有力的打击。二是保障住房的有效供给，首先是增加住房的土地供给，其次是调整住房供应结构，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设，再次是加快保障性安居工程建设。可以说国务院对房地产价格出了一套组合拳，从供给与需求两个角度对房价进行调控，旨在抑制房价的过快